住宅ローンのほかにも銀行や消費者金融からの借金、クレジットカードのキャッシングなどによって首が回らなくなり、住んでいるマンションを売却しようと考える人も少なくありません。
しかしマンションを売却したところで住宅ローンを完済できるとは限りませんし、完済できない場合、所有者の一任で売りに出すことはできないため注意が必要です。
仮にマンションを売却して住宅ローンを全額返済できたとしても、譲渡所得税という新たな問題が出てきます。
この記事では、「抵当に入っている家を売却する方法」から「譲渡所得税が非課税になるケース」について解説していきます。
抵当に入っている家はどうやって売却すればいい？
住宅ローン残債がある場合、マンションの売却代金でローンを完済できるかどうかが重要になります。
任意売却とは、住宅ローンやその他の借金の返済が困難になった場合に、競売を回避して通常の物件売却と同様に不動産会社の仲介によってマンションを売り出し、より高い金額で売却することを目指す方法です。
ただし任意売却にはブラックリストに載るというデメリットがあるため、通常の方法で売却できるに越したことはありません。
まずは、自宅マンションがいくらで売れるのかを把握することが大切です。
マンションの価値を調べる方法
マンションの売却代金で借金返済する計画を立てる場合、借金返済額とマンションがいくらで売れるのかを明確にする必要があります。
借金返済額は借り入れ先に連絡するか、返済予定表で確認することができます。
マンションの価値については、多数の不動産会社の見積りを集めて参考にしましょう。
不動産会社の査定額にはズレがあるため、複数社を比較しないとマンションの価値を正確に把握することができません。
一括査定は簡単入力で同時に複数社の見積りを比較できるサービスで、メールや電話で査定結果が分かるため、査定額を知りたいだけという人でも利用しやすいと定評があります。
不動産一括査定サイトについて詳しく知りたいという人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
不動産一括査定サイト大手12社を徹底比較！おすすめサイトから選び方まで解説
不動産一括査定サイトを利用すれば、物件がいくらで売却できるか効率的に調べられるだけでなく、質の良い不動産会社にも出会えます。できるだけ好条件で売るためには、サイト選びが重要。不動産のプロである管理人が、おすすめのサイトと選び方のポイントを解説していきます。
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借金返済のためのマンション売却で譲渡税が払えない場合
マンションの売却代金がローン残債を上回り、マンションを売ることによって譲渡益が生じる場合、譲渡所得税が課税されます。
しかし借金を返済しなければならないため、譲渡所得税を支払う余裕はないという人がほとんどだと思います。
借金返済のためのマンション売却で、利益はあっても税金を支払う余裕はないという場合、譲渡所得税が免除されるかもしれません。
不動産売却時の譲渡所得税が非課税になるケース
不動産売却によって利益が出た場合であっても、以下のケースであれば、譲渡所得税は免除されます。
- 債務超過である場合
- 「保証債務の履行に係る譲渡所得の特例」が適用される場合
債務超過である場合
マンションの売却代金を含めた全財産を借金返済に充てても債務が残るケースなど、税金の支払いが困難であると認められる場合、マンション売却で利益が出たとしても譲渡税を支払う必要はありません。
また住宅ローンの返済が滞り、競売などの強制換価手続が執行された場合も、譲渡税は非課税となります。
「保証債務の履行に係る譲渡所得の特例」が適用される場合
「保証債務の履行に係る譲渡所得の特例」が適用される場合、譲渡所得税は非課税となります。
保証債務の履行とは、本来の債務者に代わって保証人が債務を弁済することをいい、この場合、所得がなかったものとできる「保証債務の履行に係る譲渡所得の特例」が適用されます。
国税庁のHPに、保証債務の履行に当てはまる主なケースについて記載がありましたので、参考にしてください。
(1) 保証人、連帯保証人として債務を弁済した場合
(2) 連帯債務者として他の連帯債務者の債務を弁済した場合
(3) 身元保証人として債務を弁済した場合
(4) 他人の債務を担保するために、抵当権などを設定した人がその債務を弁済したり、抵当権などを実行された場合
「保証債務の履行に係る譲渡所得の特例」を利用するには、確定申告をする必要があるため注意してください。
そもそも譲渡所得税がかかるケースはほとんどない
マンション売却による譲渡所得税が非課税になるケースについて紹介しましたが、そもそも譲渡所得税がかかるケースはほとんどありません。
マイホームを売ったときに受けられる「3,000万円の特別控除の特例」によって、売却益から3,000万円控除されるからです。
自宅マンションを売却して譲渡所得税が課税されるのは、以下の計算式で譲渡益が出る場合のみになります。
上記の計算式にある取得費とは、マンションの購入金額のことです。
マンションの売却金額が購入額よりも高くなるケースは少なく、ましてや購入時より3,000万円も高く売れるケースはほとんどないといって良いでしょう。
ただし「3,000万円の特別控除の特例」は、確定申告しなければ適用されないという点には注意が必要です。
借金返済のために担保物件を賢く売却する方法
借金返済のために住んでいるマンションを売却する場合、できるだけ高く売却したいと思うはずです。
せっかく状況を好転させようとマンションを売却するにもかかわらず、安く売却してしまえば、借金返済に充てるお金を捻出できないどころかローンも残ってしまう可能性があります。
不動産会社にできるだけ高い査定額を出してもらうためには、一括査定で不動産業者同士を競争させるのがポイントです。
一括査定しないと査定額をわざと低くされてしまう
一括査定の場合、不動産会社は査定額を低くすると顧客を獲得できないため、売りやすいようにわざと低めの査定額を提示されることはありません。
ネット上に個人情報を入力することに抵抗がある人もいるかもしれませんが、イエウールのような大手不動産会社なら、個人情報を厳重に管理しているため安心です。
また通常の査定方法では、不動産会社の人が実際に家を訪問して物件の価値を決めるため、家族に隠すのは難しいですが、イエウールの机上査定なら家族に内緒で査定結果が分かります。
管理人からの一言「借金返済のためのマンション売却はイエウールを利用するのがベター」
借金返済のためのマンション売却では、イエウールを利用するのがベターです。
管理人がイエウールをおすすめする理由は、以下のとおりになります。
- 一回の査定入力で複数社に査定依頼できる(時間と手間が省ける)
- 家族に内緒で査定額を調べられる
- メールか電話で査定結果が分かるため、気後れする必要がない
- しつこい営業電話がない
- 個人情報の管理がしっかりしている
- 査定依頼した会社で必ずしも売却しなければならないという制限がない
- 悪徳業社が排除されている
イエウールならネット上で物件情報を入力するだけで査定額が分かるにもかかわらず、不動産会社に直接足を運ぶよりも高い査定額が期待できるのですから、利用しない手はないでしょう。
イエウールで一括査定したら310万も高くなった
管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。
イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。
物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。
