マンション売却時に取引を中止したい場合、どうすれば良いのでしょうか。
取引の途中でキャンセルすることで相手に迷惑がかかると分かっていても、どうしても契約を解除せざるを得ないケースもあるかと思います。
この記事では、「売買契約前・契約後にキャンセルする方法」から「違約金の相場」、「契約後にもっと高く買う人が現れたらどうする？」について紹介していきます。
マンション売買契約前にキャンセルするとどうなる？
マンション売買契約を結ぶ前であれば、売主・買主どちらがキャンセルしても違約金などのペナルティが発生することはありません。
つまり売買契約前の買い付け申し込み段階であれば、キャンセルしても損をすることなく取引を中止できる、ということです。
ただし相手は契約へ向けて準備をしていますので、いくらペナルティがないと言っても、マナー的に良くないのは言うまでもありません。
売買契約のドタキャンで売主が被る損害
マンション売却で売買契約前に買主にドタキャンされるということは、売主は売却機会を奪われていたことになります。
買い付け申し込みによって売却活動を止めていた期間に、本来であれば買い手が見つかったかもしれないからです。
買主に「白紙に戻してください」と言われれば、売主はまた一から買い手を探すことになります。
また売主がキャンセルする場合も当然ながら買主に迷惑をかけることになりますので、お互いにドタキャンは極力避けましょう。
マンション売買契約締結後にキャンセルする方法
売主・買主が合意のうえで不動産売買契約を締結した場合、契約は成立しますので、双方は契約の内容を成就させるために努めなければなりません。
どうしても契約を解除したいという考えに至ったとしても、せっかく結んだ契約を解除するのが本当に得策なのか、冷静に考えて決断してください。
| ローン条項による契約解除 | 買主がローン審査に通らなかったとき |
|---|---|
| 瑕疵担保責任による契約解除 | 物件に隠れた瑕疵が見つかったとき |
| 手付放棄による契約解除 | 履行の着手前に手付金を放棄してでも解除したいとき |
| 契約違反による契約解除 | 履行の着手後の解除やどちらかに契約違反があったとき |
ローン条項による契約解除
買主は金融機関から住宅ローンを借りることができなかった場合、損害賠償などのペナルティを負うことなく契約解除することができます。
不動産を購入するにあたって住宅ローンを組む人がほとんどですが、売買契約締結時点では確実に融資が受けられるかどうか分かりません。
買主は住宅ローンの審査が通らなければ売買代金を支払うことができず、契約内容を履行できなくなるのですが、それによって購入者がペナルティを受けるのは筋違いだと考えられています。
買主のマンション購入に対するハードルが高くなってしまい、購入しようと思う人がいなくなってしまうからです。
瑕疵担保責任による契約解除
買主は、取引物件に隠れた瑕疵があった場合、売買契約後、さらに言えば引渡しが完了した後でも契約を解除することができます。
これは売主が買主に対して負う「瑕疵担保責任」によるものです。
売主が故意に買主に伝えなかった瑕疵については、期間の定めはなく全て売主の責任となりますので、売主は物件の瑕疵を手抜かりなく買主に伝えるようにしましょう。
売主が買主に伝えるべき瑕疵について詳しく知りたい場合は、下記の記事も合わせてご覧ください。
マンション売却時の告知義務はどこまで？【隣人トラブル･騒音問題】
マンション売却時の告知義務の範囲について説明しています。隣人トラブルや騒音問題、物件の瑕疵について正しく告知することでトラブルを未然に防ぐことができます。
手付金を放棄して契約解除する
契約が成立してから相手方が履行に着手するまでの間であれば、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を支払うことで、契約を解除することができます。
| 売主のペナルティ | 手付金の倍額、支払わなければならない |
|---|---|
| 買主のペナルティ | 手付金を放棄しなければならない |
たとえば、契約時に買主から売主へ100万円の手付金が支払われた場合、買主は手付金100万円を放棄すれば契約を解除できますし、売主は受領した手付金100万円の倍額である200万円を買主に支払うことによって契約を解除できます。
契約解除の理由は、特に必要ありません。
手付放棄で解除できるのか、違約金を支払わなければならないのか知りたい場合は、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
不動産売買取引の取消しは違約金が発生する？手付金の返還について解説
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契約違反があったときは違約金が発生する
売主・買主のいずれかに契約違反があった場合、違反があった者に対して一定期間内に契約の履行を求める催告をしたうえで、解除することができます。
違反した人は、売買契約時にあらかじめ決めておいた額の違約金を相手方に支払わなければなりません。
違約金の額は、売買代金の2割程度に設定するのが相場となっています。
契約違反による損害がどのくらいなのかを明確にするのは難しく、あらかじめ「損害賠償の予定=違約金」として売買契約書で定めておくのが一般的なのです。
売買契約を解除したら仲介手数料はどうなる？
マンション売却で不動産売買契約を解除した場合、不動産会社に支払う仲介手数料はどうなるのでしょうか。
不動産業界は成功報酬となっており、売主と買主は、売買契約が成立した時点で不動産会社に仲介手数料を支払う義務が生じます。
不動産会社に落ち度がなく、しっかりと役割を果たしたにもかかわらず、売主や買主の都合で契約が解除となり、仲介手数料が受け取れないのでは納得感がないからです。
マンション売却時の手付金の相場
マンション売却時の手付金の相場は、売買価格の3%〜10％です。
たとえば売買価格が3,000万円の場合、90〜300万円が手付金の相場になります。
手付金は特別な取り決めがあるわけではなく、売主と買主の話し合いによって決めることができますので、双方が納得のいく金額を設定してください。
さらに詳しく知りたい人は、以下の記事も合わせてご覧ください。
マンション売却時の手付金の相場と上限についてわかりやすく解説！
マンション売却時の手付金の相場と上限について解説しています。手付金はわかりやすくいうと売買代金の頭金のことで、返金の可能性がありますので使わずに取っておくのがベターです。解約時に用いられる重要な金銭ですので、トラブル回避のためにルールを確認しておきましょう。
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手付金流れ・手付倍返しによるキャンセルを防ぐために
手付金流れ、手付倍返しによる契約解除は、手付金をより高く設定しておくことで防ぐことができます。
たとえば売買代金の1割ではなく2割にしておけば、さすがに解約しようと思わないはずです。
逆に手付金が10万円だったとしたら、解除される可能性は高まります。
売買契約締結後にもっと高く買う人が現れたらどうする？
買主と売買契約を結び手付金を受け取った後にもっと高く買う人が現れた場合、手付倍返し分と仲介手数料を差し引いても得になるなら、契約し直しても良いかもしれません。
たとえば3,000万円の中古マンションで、100万円の手付金を受け取っていたとします。
ところがその後3,300万円で買いたい人が現れた場合、手付金の倍額である200万円と不動産会社に支払う1,036,800円を差し引いても、963,200円得することになります。
より高く売るためと割り切って契約解除するのも、一つの方法です。
- もっと高く買う人が現れたときのチェックポイント
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- 手付金の倍額を支払ってもまだ儲かる？
- 仲介手数料を払ってもまだ儲かる？
管理人からの一言「売買契約の締結は慎重におこないましょう」
どうしても契約解除せざるを得ない状況になることもあるかもしれませんが、自己都合による契約解除となれば、それなりのペナルティを負うことになります。
売買契約の締結は慎重におこない、後々キャンセルすることにならないよう気をつけましょう。
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