小規模宅地等の特例でマンションの相続税を節約する方法を徹底解説！

小規模宅地等の特例は相続税を軽減させる代表的な特例ですが、「土地に対する特例だからマンションでは適用されない」「同居していた場合にのみ適用を受けられる」など、様々な間違った情報が横行しています。

本来であれば適用を受けられたにもかかわらず、そのチャンスを逃している人が大勢いるということです。

とはいえ、適用要件を正しく把握し、計算するのは少し難易度が高いと思います。

この記事では、「小規模宅地等の特例とはどんな特例なのか」から「小規模宅地等の特例の適用条件と計算方法」についてわかりやすく解説していきます。

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた家の土地部分について相続税評価額を80%減額するというものです。

適用されるのが土地部分の評価額のため、「マンションだと適用されない」と勘違いする人もいますが、マンションにも土地部分があり、この特例の適用を受けることで節税できます。

上述したとおり、小規模宅地等の特例の適用を受けることで、マンションの相続税を節約できます。

たとえばマンションの土地部分の評価額が2,000万円だった場合には、特例によって8割引した400万円が相続税の対象金額になります。

評価額2,000万円に対して課税される相続税は約250万円ですが、評価額400万円に対して課税される相続税は約40万円です。

小規模宅地等の特例の適用を受けるかどうかによって、支払う税金に約210万円もの差が生じるのですから、適用を逃すのは非常にもったいないと思います。

次章で適用条件について詳しく解説していきますので、適用が受けられないか、しっかりと確認しましょう。

相続したマンションに課税される相続税について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

親のマンションを相続したときの相続税はいくら？この記事ではマンションの評価額の調べ方と固定資産税を用いた相続税の計算方法、受けられる控除について説明しています。

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小規模宅地等の特例の適用要件は誤解が生じやすいため、わかりやすく丁寧に解説していきます。

まず、適用の基本条件を要約すると以下のようになります。

生計を一にしていた親族には、同居していた親族はもちろん、持ち家なしの別居親族(通称、家なき子)も含みます。

家なき子は、賃貸アパートなどに住んでいる親族と考えると分かりやすいでしょう。

そして誰が相続するかによって、相続税申告期限までの所有継続要件と居住継続要件が付きます。

相続する人別の適用要件

相続する人	申告期限までの所有継続要件	申告期限までの居住継続要件	適用の可否
配偶者	不要	不要	可
同居親族	必要	必要	可
配偶者・同居親族がいない場合の家なき子	必要	不要	可
上記以外の人	—	—	不可

適用要件を満たしている場合であっても、マンションの土地部分すべてに対して8割引できるわけではなく、330㎡までと定められていますので注意してください。

宅地面積については、固定資産税納税通知書でマンション全体の敷地面積を確認後、売買契約書に記載の持分割合を乗じて計算します。

マンションを共有で相続する場合

マンションを共有で相続する場合、小規模宅地等の特例の適用を受けることができるのはどちらか一方のみという点には注意が必要です。

たとえば被相続人の配偶者と別居の子どもが共有で相続した場合、配偶者は適用を受けることができますが、別居の子供には適用されません。

基本的には、配偶者、同居親族、家なき子の順で適用を受けることができます。

小規模宅地等の特例は被相続人が居住していた物件だけでなく、被相続人が商売をおこなっていたお店や経営する会社、賃貸にしていたマンションや駐車場の敷地についても適用が受けられます。

商売をおこなっていたお店の敷地などは「特定事業用等宅地」、賃貸していたマンションや駐車場の敷地などは「貸付事業用宅地」といいます。

特定事業用等宅地と貸付事業用宅地を相続した場合は、以下の適用要件を満たすことで小規模宅地等の特例の適用を受けられます。

特定事業用等宅地と貸付事業用宅地における適用要件

相続する土地	特例の適用が受けられる相続人	土地の相続評価	上限面積
特定事業用等宅地	申告期限まで保有、事業継続していた親族	80%減	400㎡
貸付事業用宅地	申告期限まで保有、事業継続していた親族	50%減	200㎡