競売の流れは？不動産を強制競売から回避する方法をわかりやすく解説

何らかの理由から住宅ローンが払えなくなり、「競売にかけられてしまった」もしくは「競売にかけられそう」という人も多いと思います。

しかし競売にかけられてしまうとどうなるのか、具体的に知っている人は少ないのではないでしょうか。

この記事では、「そもそも競売とは？」から「競売の流れと回避する方法」について紹介していきます。

自宅が競売にかけられてしまうと、精神的に追い込まれる日々が続くのは間違いありません。

競売とはどんな制度なの？強制競売との違いは？

競売とは、債務者がローンを滞納した場合に、抵当権を持っている債権者が裁判所に申立をおこない、不動産を強制的に売却してお金を回収する制度です。

また抵当権を持たない貸金業者などが競売を申し立てることも可能であり、そのことを「強制競売」といいます。

一般的には「きょうばい」と読みますが、不動産業界では「けいばい」という読み方をします。

相場の3〜5割も安く買い叩かれる

競売にかけられた不動産は相場価格の3〜5割安く買い叩かれ、残った債務についても支払い続けることになります。

売却代金が安いため売却後もローンが多く残る傾向にあり、首が回らなくなって自己破産する人も少なくありません。

競売にかけられてしまうと、その後の生活を立て直すのも非常に困難になるということです。

競売価格の決め方

競売価格は、不動産鑑定士が物件を査定し、その結果から裁判所が決定します。

一般的な売却の場合、売り出し価格は物件の所有者が決めますが、競売にかけられてしまうと自分では決められません。

競売の手続きにはどのくらいの期間がかかるの？

債権者が競売の申立をしてから開札（落札者の発表）までにかかる期間は、だいたい6〜10ヶ月程度です。

ただし落札者が現れないなど、スムーズに手続きが進まない場合は2〜3年かかる場合もあります。

競売手続き中は自宅に住み続けることができますが、問題解決までに時間がかかると、そのぶん精神的にも追い込まれていきます。

競売にかけられたときの流れ　〜督促から立ち退きまでのスケジュール〜

実際に自宅が競売にかけられてしまった場合、どのような流れで手続きがおこなわれ、最終的にどうなるのか解説していきます。

住宅ローンの滞納によって不動産が競売にかけられ、退去するまでの流れは以下のとおりです。

1.抵当権者から返済の督促がくる

住宅ローンを滞納すると、抵当権者から電話やはがきで督促がくるようになり、最終的に一括返済を求められます。

ここで一括返済ができれば競売にならずに済むのですが、ローンを滞納しているくらいですから、一括返済できる人はほとんどいません。

2.競売申立がおこなわれ、競売開始決定通知が届く【差し押さえ】

ローンの返済が見込めないと判断した抵当権者は、裁判所へ競売の申立をします。

申立がされると、裁判所から債務者のもとに「競売開始決定通知」が届きます。

3.裁判所の執行官が現況調査にくる

競売開始決定通知が届いてから1〜2ヶ月後、裁判所から執行官（不動産鑑定士）が自宅に訪問してきます。

競売価格を決めるために物件の状況を検査しにくるのですが、このことを現況調査と言います。

執行官らには室内を見る権限があるため、抵抗したり、居留守を使ったりしても無意味です。

勝手に鍵を開けて、部屋に入ってくることもあります。

また、このタイミングで物件の撮影もおこなわれ、写真は裁判所やインターネットで競売物件として公開されます。

4.配当要求終期の公告がおこなわれる

複数の債権者がいる場合、競売の申立者以外の債権者は、不動産を売却した代金から配当を求める申し出を裁判所におこないます。

配当要求終期の公告から開札までの期間は、平均3〜6ヶ月です。

任意売却については、後述で詳しく解説します。

5.期間入札の公告がおこなわれる

裁判所から債務者へ、入札日程についての通告があります。

入札期間は、1週間から1ヶ月以内の範囲で決められるのが一般的です。

開札の2日前までに債権者全員から任意売却の了承を得られなかった場合、予定どおり競売にかけられてしまいます。

6.期間入札が開始される

裁判所は事前に定めた入札期間で、入札を受け付けます。

ここまで来てしまうと、競売を回避することは非常に困難になります。

7.開札日｜最高価格で入札した人の発表

期間入札から1週間以内に開札をおこない、最も高額な入札価格を申し出ていた人を、最高価格買受申出人と定めます。

この時点では、まだ落札者は決定していません。

8.落札結果｜売却許可決定の確定で落札者が決まる

裁判所が最高価格買受申出人の審査をして、その買受申出人に不動産を売却するかどうか決めます。

買受申出人が裁判所の審査に通ると、その人が落札者と認められます。

9.落札者による代金納付（手付金や保証金はない）

買受申出人が落札者として認められると、落札物件の代金が支払われます。

このとき債務者へお金が渡ることはなく、すべて債権者に配当されてしまいます。

10.立ち退き｜物件を落札者に引渡す

落札者から代金が納付されれば、物件から立ち退かなければなりません。

物件の引渡しに応じなかった場合、法的措置による強制執行で退去させられます。

競売が不成立になったときは特別売却がおこなわれる

入札者が現れず、競売が不成立になった場合、特別売却という手続きがおこなわれます。

特別売却とは、価格を下げて入札者を募り、先着順で落札者を決める方法です。

裁判所が提示した買受可能価額以上であれば落札できてしまうため、売却価格はかなり安くなってしまいます。

特別売却でも売れなければ競売のやり直し

特別売却で3ヶ月間売り出し、それでも売れない場合は、さらに価格を下げて再び競売にかけられます。

3回競売をおこなっても入札者が現れなければ競売は中止され、裁判所の手から離れます。

ただし競売で売れ残るケースは稀で、どんな物件でも入札者が現れることがほとんどです。

競売を回避する方法は「任意売却」だけ！

家を売却せざるを得ない、手放さざるをえない状況というのは言葉に言い表せないほど辛いものだと思います。

競売という現実から目を背けたくなる気持ちもわかりますが、競売にかけられたからといって、何も打開策がないわけではありません。

競売を回避するための救済措置として作られた、「任意売却」という手段があります。

競売だと相場価格の5〜7割程度でしか売れませんが、一般市場で売り出せば相場以上で売れる可能性があるため、ローンを完済できるかもしれません。

任意売却と競売の価格差

競売	任意売却
相場の5〜7割程度	相場以上で売れる可能性がある

ただし任意売却は時間との勝負になりますので、すぐに行動に移すことが重要です。

任意売却について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

債権者にとってもメリットが大きい【費用負担・売却価格の差を比較】

実は、競売は債権者にとっても望まない方法です。

「自ら競売の申立をしておいてどういうこと？」と感じると思いますが、債権者はローンが回収できないために、最終手段として競売を実行します。

しかし競売は時間、費用、回収金額において債権者にとっても不利になる売却方法のため、任意売却してくれたほうが良いというのが本音です。

債権者にとっての任意売却のメリットを、競売と比較して表にまとめましたので参考にしてください。

	競売	任意売却
売却にかかる費用	高い	安い
時間	遅い	早い
回収額	少ない	多い

債権者にとっても債務者にとっても、競売よりも任意売却のほうが良いということです。

とはいえ、競売にかけられてしまった状態で債権者のところへ行き、任意売却の交渉をおこなうのは気が引けると思います。

まずは、相談してみると良いでしょう。

任意売却に対応している不動産業者の探し方

任意売却は特殊な手続きを必要とするため、対応していない不動産業者も少なくありません。

ではどうすればいいのかというと、ホームズなどの任意売却を得意とする不動産業者を紹介してくれるツールを利用することをおすすめします。

任意売却の相談に乗ってくれる、物件に合った不動産業者と確実に出会うことができます。

管理人からの一言「競売にかけられても諦めてはいけない」

大切な不動産を競売にかけられて失ったうえに、残った債務を払い続けなければならないという状況でその後、幸せに暮らすことができるでしょうか。

新たな気持ちで生活をスタートさせたくても、金銭的にも精神的にも、非常に難しくなってしまうのが現実です。

少しずつ知られるようになってきた任意売却ですが、まだまだ普及しておらず、競売にかけられた人の約7割は競売によって不動産を強制的に取られてしまっています。

任意売却という方法が広く知られ、実行する人が一人でも多くなることを願っています。

ホームズで一括査定したら380万円も高くなった

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物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。

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