現状渡しで不動産売却するときの注意点｜瑕疵担保責任はどうなる？

不動産売却における「現状渡し」を、「瑕疵担保責任なし」と誤った解釈をしている人が多く見受けられます。

現状渡しで契約を交わしたからといって、瑕疵担保責任から逃れられるわけではありませんので注意してください。

現状渡しを正しく理解し、リスクのない不動産売却をしましょう。

不動産取引における現状渡しとは

不動産取引における現状渡しとは、表面に現れている瑕疵(欠陥)について修復せずに物件を引き渡すことを意味します。

ここで注意しなければならないのが、現状渡しの対象はあくまでも表面に現れている瑕疵に限定されるということです。

たとえば扉の建て付けが悪い、水漏れしている、という瑕疵があったとしても、注意すれば発見できた瑕疵として補修せずにそのまま引き渡すことが認められます。

しかし売主が把握していなかった、かつ買主も見つけられなかった隠れた瑕疵が発覚した場合、売主は責任を負わなければなりません。

これを瑕疵担保責任といい、物件引渡しから3ヶ月以内に発覚した瑕疵については売主が責任を負うという契約を交わすのが一般的です。

また現状渡しといっても残置物を置いていって良いわけではなく、家具・家電などは売主が持っていく、あるいは処分する空渡しが基本になります。

現状渡しは、「現状有姿取引」「現状有姿渡し」「現状引き渡し」とも言います。

現状渡しで不動産売却するときの注意点

瑕疵があってもそのままで引き渡すことができる現状渡しは、売主にとって好都合です。

不具合があっても補修する必要がないので、費用や手間をかけずに不動産売却できます。

しかし現状渡しで不動産取引する場合、以下の点には注意しなければなりません。

相場より安くなる

現状渡しで不動産取引する場合、相場よりも安くなるケースがほとんどです。

買主からしてみれば、瑕疵を容認するのですから、相場よりも安くなければメリットがありません。

どうしてもその物件が欲しい、という人であれば瑕疵があっても高く購入してくれるかもしれませんが、よっぽど値引き交渉されると思ったほうが良いでしょう。

不動産会社に瑕疵を隠さない

売主が把握している瑕疵については、漏れなく不動産会社に伝えましょう。

現状渡しで契約する場合に限った話しではありませんが、不動産会社に瑕疵を隠すことにはトラブルに発展するリスクが潜んでいます。

確かに買い手は見つかりにくくなりますが、瑕疵はすべて明らかにし、それでも購入してくれる買主を探しましょう。

あまりにも売却が不利になる瑕疵の場合、不動産会社に補修して売り出したほうが良いと判断されるケースもあります。

現状渡しで良いのか、補修したほうが良いのかは、不動産会社に査定してもらって結果を聞いてから決めましょう。

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複数社に査定依頼することで、優秀な仲介業者を見極める目を養えるメリットもあります。

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告知書に瑕疵を記入する

買主が現状渡しを容認してくれた場合であっても、告知書には必ずすべての瑕疵を記入してください。

現状渡しだから大丈夫だろう、と記入を怠ってはいけません。

引き渡し後に、「現状渡しの範囲を超えている」と言われてしまうことも考えられるからです。

告知書にしっかりと記載しておけば、スムーズに解決することができます。

現状渡しの範囲を超えるかどうかをめぐって裁判になるケースもあり、そうなれば金銭的にも精神的にも非常に苦しくなります。

トラブルの種は、事前に摘み取っておくことが大切です。

現状渡しで契約したときの瑕疵担保責任について

上述でも少し触れましたが、現状渡しと瑕疵担保責任は別の問題です。

現状渡しはあくまでも「表面に現れている瑕疵」について責任を負わないという契約であって、「隠れた瑕疵」については責任を負う義務がありますので注意してください。

表面に現れている瑕疵	売主は責任を負わない
隠れた瑕疵	売主の瑕疵担保責任となる

隠れた瑕疵は、買主が通常注意を払っても知り得ない瑕疵で、売買契約時に買主が善意、かつ無過失である場合と定義されています。

民法によって買主には、隠れた瑕疵を発見してから1年以内であれば損害賠償または契約解除を請求できることになっています。

ただしこれでは売主の責任が長期に渡るため、物件引き渡しから3ヶ月以内と期間を制限する特約をつけるのが一般的です。

この特約を付けないと引き渡しから10年経っても20年経っても、瑕疵担保責任を問われることになりますので、付加されているかどうか売買契約書をしっかりと確認しましょう。

もしも隠れた瑕疵についても責任を回避したいのであれば、売買契約書に「現状有姿にて引き渡す」と記載した後に「瑕疵担保責任が免責される」旨も明記します。

マンションや一戸建てを現状渡しで売却するメリット・デメリット

現状渡しで不動産売却するメリットとデメリットを挙げていきますので、現状渡しにしたほうが良いのかどうか判断してください。

現状渡しのメリット

現状渡しで不動産売却するメリットは、補修せずに引き渡せるため費用や手間がかからないということです。

修繕にかかった費用は売却価格に上乗せすることができるため、損をするわけではありませんが、買主から売却代金を受取る前に売主の自己負担で修繕費用を捻出しなければなりません。

また順調に買い手が見つからなければ、売出価格を値下げすることも検討しなければならず、修繕費用を回収できない可能性もあります。

現状渡しなら、売主の貯蓄から修繕費用を出す必要がなく、補修にかけた費用が回収できないと懸念することもありません。

手元にお金がないという売主にとって、現状渡しは非常にメリットが大きいと言えます。

現状渡しのデメリット

現状渡しのデメリットは、相場より安価での取引になるということと、買い手がつきにくいということです。

現状渡しの場合、売出価格を相場よりも安く設定しないと買い手はつきません。

現状渡しであるにもかかわらず金額も高ければ、買主にとってメリットがないからです。

買主が瑕疵を容認できるのは、他の物件よりも安い場合に限ります。

ただし物件の瑕疵を補修した場合にかかる費用と値下げ額が同等であれば、現状渡しでも通常の売却時と変わらない利益を得たことになります。

補修にかかる費用を調べておき、相場からいくら安く売り出すのか決めましょう。

また買主からすると現状渡しの物件は通常の契約よりもリスクが高いため、買い手が見つかるのに時間がかかる傾向にあります。

早く売却したいのであれば瑕疵は補修しておくべきですし、現状有姿で売却するのであれば売却期間は長い目で見なければなりません。

現状渡しで売却したほうが良い中古住宅

現状渡しで不動産売却したほうが良い物件は、築年数の古い家です。

築年数の古い家は建物自体はしっかりしていても、設備に不具合が生じていたり、壁やフローリングに無数の傷があったりするケースがほとんどです。

しかし築年数の古い家を購入する人の多くは、購入後にリフォームすることを前提に物件を探しています。

設備の不具合などがあったとしても、「どうせ直すから」と気にせずに購入してもらうことができるということです。

管理人からの一言「現状渡しでも優秀な不動産会社なら高く売れる可能性がある」

現状渡しは一般的に、相場よりも安くなってしまう場合がほとんどです。

しかし優秀な不動産会社に売却依頼すれば、幅広いネットワークと営業力でより高値で購入してくれる買い手を見つけてきてもらえます。

売主にとって家は大切な資産ですから、現状渡しだとしてもできるだけ高く売りたいと思うはずです。

金額の大きい不動産売却では、仲介業者によって売却価格に数百万円もの差が生じることも珍しくありませんので、妥協せずに優秀な仲介業者を探しましょう。

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