ホームインスペクションという言葉に、馴染みのない人も多いのではないでしょうか。
まだあまり普及していないホームインスペクションですが、実は国が推奨しており、平成30年4月1日にホームインスペクションに関する法律も変わっています。
今後ホームインスペクションは中古住宅売買において重要な位置付けとなりますので、知らないとマンション売却で不利になります。
この記事では、「ホームインスペクションに関する新しい法律とはどのようなものなのか」から「費用や流れ」について解説していきますので、参考にしてください。
ホームインスペクションとは
ホームインスペクションとは、住宅診断士(ホームインスペクター)によって住宅に瑕疵(欠陥)がないかどうか検査をおこなうことです。
一般に、屋根や外壁、屋根裏、床下など、目視で状態をチェックする方法が用いられています。
売却するマンションや一戸建てを専門家に見てもらい瑕疵の有無を明らかにすることで、買主を安心させられるだけでなく、売買取引後に瑕疵が見つかってトラブルになるリスクが減ります。
売主にとっても、ホームインスペクションの実施にはメリットがあるということです。
ホームインスペクションの説明が義務化される
平成30年4月1日に、「建物状況調査(インスペクション)に関する規定」が施行されました。
これにより、マンションの売買取引にどのような影響があるのでしょうか。
この規定は宅地建物取引業者に対して義務付けられたものですが、売主や買主にも関係のあることですので確認しておきましょう。
売主と買主にも関係がある宅地建物取引業法の改正
宅地建物取引業法の改正で、不動産業者が義務付けられたことは以下のとおりです。
- 媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付
- 買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
- 売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付
ようするに仲介会社は売主にホームインスペクションを受けるよう勧めなければならず、その結果について買主に明示することで、将来のトラブル回避に役立てるよう指示されたのです。
実施しないと売買取引で不利になる
買主は気に入った中古住宅が２軒ある場合、ホームインスペクションを受けている住宅と受けていない住宅、どちらを選ぶでしょうか。
あまりにもひどい瑕疵(欠陥)がなければ、ホームインスペクションを受けている住宅を選ぶ可能性が高いといえます。
買主は中古マンションを購入するとき「欠陥住宅ではないか」、「購入後に不具合が見つからないか」と不安に思っています。
その不安を少しでも取り除いてあげることが、売却を優位に進めるコツなのです。
制度を利用することで売主にとってもメリットがある
ホームインスペクションは消費者保護のために作られた制度ですが、取引後に瑕疵が発見されるリスクを減らしておくことは、買主だけでなく売主にとってもメリットがあります。
なぜなら、売主には「瑕疵担保責任」があるからです。
瑕疵担保責任によって売主は、取引後であっても物件に「隠れた瑕疵」があればその責任を負わなければならず、買主から損害賠償や解除を求められる可能性があります。
買主から損害賠償や解除を求められる事態となれば、精神を消耗させるだけでなく金銭的にも厳しい状況になります。
どんなものが瑕疵に該当するのか詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
マンション売却時の告知義務はどこまで？【隣人トラブル･騒音問題】
マンション売却時の告知義務の範囲について説明しています。隣人トラブルや騒音問題、物件の瑕疵について正しく告知することでトラブルを未然に防ぐことができます。
ホームインスペクションの診断内容について
では、ホームインスペクションはどのような診断内容になっているのでしょうか。
検査の観点は、以下のとおりです。
- 構造耐力上の安全性に問題はないか
- 雨漏りや水漏れが発生していないか、または発生する可能性はないか
- 設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じていないか
これらについて住宅診断士(ホームインスペクター)が、目視を中心としつつ計測機器を使用した計測や、触診･打診による確認をおこないます。
ホームインスペクションにかかる費用はだいたい5〜10万円
ホームインスペクションにかかる費用は、だいたい5〜10万円です。
検査するだけで5〜10万円かかるのを、高く感じるかもしれません。
しかしホームインスペクションをしなかったことで、取引後に隠れた瑕疵が見つかり、購入者から損害賠償などを求められるリスクを考えれば、決して高くはありません。
瑕疵が見つかって修復することになれば、当然ながら追加で費用がかかります。
誰が費用負担するの？
ホームインスペクションの検査費用を誰が負担するかについて、ルールはありません。
ただし売主の承諾がなければホームインスペクションを受けることができないことや、買主がホームインスペクションの結果を参考に購入を決めることを考慮すると、売主が実施しておくのがスムーズです。
しかし買主にとってもメリットがあることなのですから、成約後に費用の半額を請求しても良いかと思います。
また不動産会社がホームインスペクションの費用を負担してくれる場合もありますので、確認してみると良いでしょう。
住宅診断をおこなうベストタイミングは？【ホームインスペクションの流れ】
ホームインスペクションをおこなうタイミングは、買主と売買契約を締結する前がベストです。
売買契約締結時に瑕疵担保責任についての取り決めをおこなうため、その前に住宅診断を受け、瑕疵の有無を明らかにしておきます。
いつから動き出せば良いかやどの業者に相談すれば良いかは、仲介業者から説明、あっせんがありますので安心してください。
ホームインスペクションの流れは、以下のとおりです。
『媒介契約時』仲介会社からホームインスペクションの説明や斡旋がある
媒介契約時に仲介業者から売主へ、ホームインスペクションについての説明やインスペクション業者の斡旋があります。
『重要事項説明時』仲介会社から購入検討者に結果を説明
重要事項説明時に、仲介会社から購入検討者にホームインスペクションの結果が説明されます。
購入検討者はホームインスペクションの結果をふまえたうえで、物件の質を見極め、住宅購入の判断や売主との交渉をおこないます。
『売買契約締結時』物件状況を売主･買主が相互に確認
建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを未然に防ぐため、売主と買主は売買契約締結時に物件状況について相互に確認します。
そして、その内容を仲介業者から書面で交付されて受け取るまでが、ホームインスペクションの流れです。
ホームインスペクションは瑕疵がないことを保証するものではない
そのため、ホームインスペクションを受ければ買主との間で瑕疵をめぐるトラブルが絶対に起こらない、と言い切ることはできません。
しかし売主はホームインスペクションを受けて、隠れた瑕疵をできるだけなくす努力をしたということで、「既存住宅売買瑕疵保険」に加入することができます。
既存住宅売買瑕疵保険とは、引渡し後に瑕疵が発見された場合に補償してもらえるというもので、瑕疵担保責任に基づく損害を補填するものです。
ホームインスペクションで見つけられなかった瑕疵についても備えることができる保険なので、加入しておくと引渡し後も安心です。
管理人からの一言「ホームインスペクションは重要な役割を持つ」
今後ホームインスペクションは、不動産売買において重要な役割を持つでしょう。
ホームインスペクションに関する規定が施工されたからといって、ホームインスペクションを受けることが強制されるわけではありません。
しかし将来のトラブルを未然に防ぐために、また自分の身を守るために、実施することをおすすめします。
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