投資用マンションを売却するベストタイミングは？税金はいくらかかる？

投資用マンションを高値売却するのは、非常に困難です。

売却損が出たり、なかなか買い手がつかなかったりして、安く買い叩かれるケースも珍しくありません。

しかしマンションのオーナーからしてみれば、せめて購入時と近い価格で売りたい、と思われるのではないでしょうか。

投資用マンションの売却で損をしている人の多くは、準備不足のまま売却活動をおこなっている傾向にあります。

しっかりと売り時を見極め、高く売るためのノウハウを身につければ、購入時と同額、あるいはそれ以上で売却することも可能になります。

投資用マンションを売却するタイミング

投資用マンションを売却するうえで、どのタイミングで売却するのかというのは、非常に重要なポイントになります。

同じ物件でも、売却時期によって数百万円もの差が生じるケースも珍しくないからです。

赤字物件だとしても売り急がず、しっかりと売り時を見極めましょう。

投資用マンションを売却するのに良いタイミングは、以下のとおりです。

所有期間5年が過ぎたとき

投資用マンションの所有期間が5年を過ぎると譲渡税が安くなるため、売却を検討する一つの目安になります。

所有期間5年以下と5年超の譲渡所得税額の差は、以下のとおりです。

所有期間5年以下(短期譲渡税)	30.63%
所有期間5年超(長期譲渡税)	15.315%

所有期間が5年以下であった場合、非常に高い譲渡税を支払わなければなりません。

よほど売却益が得られる場合を除き、所有期間5年以下で売却するべきではないでしょう。

一方で所有期間が5年を過ぎると譲渡税率が低くなるため、売却を検討しても良い時期になります。

家賃下落や設備不良が出始める築10年

経年によって家賃下落や設備不良が出始める築10年を目安に、売却を検討するのも一つです。

築10年までは入居者が付きやすく、設備の不具合などもないため、安定した家賃収入を得られます。

築年数が経過すれば設備の交換が必要になったり、経年劣化によって家賃を下げなければならなくなったりするため、売却価格も安くなります。

問題が発生する前に手放せば、入居率や利回りが良い状態のまま引き渡せるため、高値売却が期待できるでしょう。

年内に物件を買いたいというニーズがある12月

不動産投資家の中には、「今年は利益が大きかったから、経費を使って税金を減らしたい」という人もいます。

買い手側の心境や、自分ならどのタイミングで購入するのか、というのを考え、売り時を見極めることも、高値売却をするためには必要になります。

銀行融資が出やすい時期

金融機関が融資に対して積極的になる決済月の前を狙って売り出せば、早く、そして高く売却できる可能性が高くなります。

買主からすると、お金の借り先がたくさんある時期は、投資用マンションを購入するハードルが下がるからです。

金融機関の決済月は、一般的に3月と9月になりますので、その前月である1〜2月、7〜8月くらいに売却活動を始めるのがベストでしょう。

投資用マンションを売却したときにかかる税金

投資用マンションを売却した時にかかる税金は、以下のとおりです。

印紙税や登録免許税、譲渡所得税に関しては、個人が居住用として所有していたマンションを売却する場合と同様です。

いくらかかるのか詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧下さい。

消費税がかかるという点には注意が必要

投資用マンションを売却する場合、建物部分の売却代金に対して消費税が課税されるため注意してください。

たとえば土地部分を1,500万円、建物部分を1,500万円で売却した場合に課税される消費税は、以下のとおりになります。

つまり買主からは、消費税を上乗せした3,120万円受け取る必要があるということです。

消費税は事業者である売主が買主から預かり、納税することになります。忘れずに受け取りましょう。

ただし投資用マンションの売却でも、納税義務がない場合もあります。

消費税の納税義務がない場合について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧下さい。

投資用マンションの売却方法

投資用マンションの売却を検討したら、売却方法について考えると思います。

売却方法は、大きく以下の2つに分けられます。

不動産会社に仲介してもらって売却する

投資用マンションの一般的な売却方法は、不動産会社に仲介してもらい売却するやり方です。

収益不動産のポータルサイトなどでもよく紹介されていますが、まずは不動産一括査定サイトを利用して信頼できる不動産会社を探します。

不動産一括査定サイトとは、簡単入力で複数の業者の査定を受けることができる非常に便利なサービスです。

売却を任せる不動産会社が決まれば、一緒に戦略を練り、販売活動をおこなっていくことになります。

不動産売却では、仲介依頼する不動産会社の営業力によって、どうしても結果が左右されます。

優秀で信頼できる不動産会社を選び、投資用マンションの売却を成功させましょう。

買取再販業者に売却する

現在では、買取再販業者に売却する中間省略によって投資用マンションを売買する人も少なくありません。

買取再販業者は、収益不動産を地主や投資家から安く買い取って、外壁や屋上防水などの大規模修繕をおこない、投資家に再販します。

仲介の場合、売却代金の3%が不動産会社の利益になるため、物件が高く売れれば売主だけでなく不動産会社にもメリットがあります。

一方で買取再販の場合、オーナーから安く買い取って利益を上乗せして転売するため、安く買えれば買えるほど買取再販業者に利益が出る仕組みになっています。

つまり仲介は売主と不動産会社の利害が一致しますが、買取再販は売主と不動産会社の利益が相反するということです。

できるだけ高く売りたい、という人は、買取再販業者ではなく仲介会社に売却依頼するべきでしょう。

スピーディな現金化を望んでいる場合や、部屋がボロボロで買い手が現れる見込みがない物件であれば、買取再販業者に売却しても良いと思います。

投資用マンションを高値売却するコツ

不動産投資家であれば、「買うときは安く、売るときは高く」にこだわるのではないでしょうか。

投資用マンションを高値売却するコツは、未公開情報として売り出すということと、投資物件に精通している不動産会社に売却依頼するということです。

未公開情報として売り出す

物件を高く売るためには、物件情報の出し方にも工夫をおこなうと良いでしょう。

たとえば未公開情報として売り出して、希少価値を高めるというやり方です。

未公開情報とは、レインズやポータルサイトなどに公開されていない物件のことを指します。

不動産投資家は希少性の高い物件を好む傾向にあるため、この方法は非常に効果的です。

ただし不動産投資家が多く集まる不動産会社に売却依頼しないと、全く物件情報が広まらないため、当然ながら買い手は現れません。

希少価値を高めるために未公開情報として売り出すのであれば、不動産投資家が多く集まる不動産会社に売却依頼しましょう。

投資物件に精通している不動産会社に売却依頼する

投資物件の売却に慣れていない不動産会社に売却依頼してしまうと、高値売却は期待できません。

投資用マンションの売却を得意とする不動産会社を選び、できるだけ高く売却してもらいましょう。

特に投資用ワンルームマンションの場合、取り扱える不動産会社が限られているため、しっかりと見極める必要があります。

どの不動産会社が投資物件の取り扱いに慣れているかは一見しただけでは分かりづらいため、不動産一括査定サイトを利用することをおすすめします。

不動産一括査定サイトを利用すれば、売却物件にぴったりの不動産会社を複数社ピックアップして紹介してもらえるので、初心者でも業者選びで失敗する心配がありません。

そのまま査定依頼することもできるため、複数社の見積もりをまとめて比較できるというメリットもあります。

不動産一括査定サイトの中には、収益用マンションの売却に対応していないところもありますが、イエウールなら全国1,400社の不動産会社と提携しているため、どんな物件にも対応してもらえます。

投資用マンションを売却するときの注意点

投資用マンションを売却するときの注意点は、以下のとおりです。

返還債務が買主に引き継がれる

収益不動産の売買では、売主が賃借人に対して有している保証金等の返還債務を、買主に引き継ぐことになります。

注意しなければならないのが、返還債務を買主に引き継ぐのと同時に、賃借人から預かっている保証金を買主に渡す必要があるかもしれないという点です。

たとえば売買代金5,000万円、預かり保証金等500万円の不動産取引では、相殺後の4,500万円で取引したり、売買代金の5,000万円とは別に預かり保証金等500万円の決済をしたりします。

預かり保証金等の取り扱いは、関東方式と関西方式の2通りありますので、自分の地域がどちらに当てはまるのか確認しておきましょう。

関東方式	賃借人から預かっている保証金等は、売主から買主へ全額引き継ぐ(精算をおこなう)
関西方式	保証金等の精算はおこなわず、買主が保証金等の返還債務のみを承継する

売却物件の現状をしっかりと把握する

売却物件の現状をしっかりと把握しておかなければ、不動産売却を成功させることはできません。

経営が順調なときに売るのか、赤字物件を損切りのために売るのかでは、戦略は全く違うからです。

また赤字物件を売却する場合は、赤字になっている原因までしっかりと突き詰めましょう。

問題をそのままにして売却しても、希望金額で売却できないどころか、買い手が付かない場合もあります。

売却物件の現状を一緒に分析してくれる、投資物件に精通している不動産会社を探し出し、高値売却を成功させてください。

投資用マンションの売却Q&A

売却にかかる費用はいくら？

投資用マンションの売却にかかる費用は、不動産会社に支払う仲介手数料と税金です。

不動産会社に支払う仲介手数料は、以下のとおりになります。

売却代金×3%+6万円

税金については、上述でも紹介した印紙税と登録免許税、譲渡所得税の3つが課税されます。

買主から受け取る売却代金から仲介手数料や税金を差し引いた金額が、実際に売主の手元に残るお金になるため、売却にかかる費用を把握せずに使ってしまうと後から困ってしまいます。

売却にかかる費用がいくらなのか、販売活動をおこなう前に必ず把握しておきましょう。

相談は誰にすればいい？

投資用マンションの売却を検討したら、まずは不動産会社に相談するのがベターです。

いくらで売れるのか把握することで、売却の戦略を練られますし、もしかしたら持ち続けるという判断をするかもしれません。

不動産一括査定サイトのイエウールなら、具体的に売ることが決まっていない人でも利用できるのでおすすめです。

管理人からの一言「投資用マンションの売却は戦略が大切」

投資用マンションは、どうしても利回りや入居率などの良し悪しから購入を検討されてしまいます。

売却物件の現状をしっかりと把握し、売却するタイミングを考えるなど、しっかりと戦略を練って売却に挑みましょう。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。