マンション売却で専任媒介契約を解除したい場合、3ヶ月の契約期間満了を待てばスムーズに不動産会社を変更することができます。
しかし不動産会社に不満があるのなら契約満了を待つことなく、契約期間中でも専任媒介を解除するべきです。
不動産会社に不信感を抱いたままでは、良い売却活動はできません。
この記事では、「契約期間内に解除すると違約金を請求されるのか」から「内覧が1ヶ月以上ないなら解除するべき理由」、「専任媒介より一般媒介のほうが良いのか」について紹介しています。
専任媒介契約の解除は契約期間内でも違約金なし
マンション売却で不動産会社と専任媒介契約を結んだ場合、契約期間内に解除したらペナルティがあるのでは？と思われるかもしれませんが、契約期間内に解除しても違約金を請求されることはありません。
確かに契約期間が終了する3ヶ月を待てば、更新しなくていいだけなのでスムーズに専任媒介契約を解除することができます。
しかしマンション売却において3ヶ月を無駄に過ごすことは、高値売却のチャンスを逃すことになります。
不動産の鮮度がなくなって売れ残り物件という印象を買主に与えてしまったり、質の悪い不動産会社と媒介契約を結び続けることで、途中で値下げするよう強要されたりする危険性があるからです。
不動産会社に不信感や不満を抱いたのであれば、「解除したいと伝えるのが気まずい」という考えは捨て、速やかに専任媒介の解除を検討しましょう。
ただし広告宣伝費等を請求されたとしても、良質な不動産会社と媒介契約を結び直したほうがメリットは大きくなりますので、実費分を払ってでも解除する方向性で考えることをおすすめします。
専任媒介契約は内覧が1ヶ月以上ないなら解除するべき
マンション売却で内覧希望者が1ヶ月以上現れない場合、不動産会社との専任媒介を解除するべきです。
いくら担当営業マンの印象が良くても、その会社ではマンションを高く売ることはできないでしょう。
内覧希望者が1ヶ月以上現れなかったら専任媒介を解除するべき理由は、以下のとおりです。
- 専任媒介を結ぶために査定額を甘く見積もられていた可能性が高いため
- 囲い込みをされている可能性があるため
専任媒介を結ぶために査定額を甘く見積もられていた可能性が高い
マンション売却で内覧希望者が1ヶ月以上現れない原因として考えられるのは、不動産会社が専任媒介契約を結ぶために査定額を甘く見積もっていた可能性がある、ということです。
高めの査定額を提示して売主に期待を持たせ、専任媒介契約を締結させるのが悪徳不動産業者の作戦ですので、騙されてはいけません。
悪徳不動産業者の言うことを鵜呑みにして高く売り出し価格を設定しても、相場よりも高い物件は買主にスルーされてしまい、内覧希望者は現れません。
提示された査定額が相場よりも高いかどうかを素人が判断するには、複数の不動産会社を比較するしかありません。
複数の不動産会社を比べるなら、イエウールなどの一括査定サイトを利用するのが効率的でおすすめです。
「囲い込み」をされている可能性がある
仲介手数料を2倍受け取ろうと、「囲い込み」をおこなっている悪質な不動産会社には注意しなければなりません。
囲い込みをされてしまうと他社を経由した買主からの問い合わせはシャットアウトされてしまい、内覧希望者が1ヶ月経っても現れないという事態に陥ってしまいます。
専任媒介契約を解除したほうが良いケース
マンション売却で専任媒介契約を解除したほうが良いのか迷っている、という人もいると思いますので、解除したほうが良いケースを紹介していきます。
専任媒介を結んでいる不動産会社に当てはまる事項があれば、解除を検討しましょう。
売却活動の報告がない
専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は売主に対して2週間に1回以上の頻度で活動報告することが義務付けられています。
にもかかわらず、専任媒介を結んだ不動産会社から活動報告がない場合、契約を解除したほうが良いでしょう。
やる気がない、あるいは売却物件を抱えすぎて管理しきれていない可能性があるからです。
密な活動報告をしてくれる、信頼性のある不動産会社に乗り換えることをおすすめします。
法律に関する質問に即答できない営業マンは避けるべき
マンション売却には法律が絡んでくるケースが多いにもかかわらず、法律に関する知識が乏しい営業マンは不動産のプロとは言えません。
「マンションを売却できたはいいけどこんなに税金が高いなんて」、「控除を受けることもできたのに知らなくて損をした」とならないためには、マンション売却で必要になる知識を網羅している不動産会社のほうが良いのは言うまでもありません。
免許更新回数が（1）の会社は悪質業者である傾向が強い
平成29年1月から不動産公正取引協議会によって規約違反事業者の取り締まりが実施されることになったのですが、現在までに規約違反としてペナルティを受けているのは免許更新回数が（1）の若い会社がほとんどです。
若い会社が必ずしも悪質業者というわけではありませんが、事業継続年数が短い会社に違反行為が多いというのは否めません。
専任媒介を結んでいる不動産会社に少しでも不信感を抱いた場合、免許更新回数をチェックしてみましょう。
専任媒介より一般媒介のほうが良いの？
仲介業者と専任媒介契約を結んで失敗した人は、次は一般媒介契約にしようと考えるかもしれませんが、一般媒介契約はおすすめしません。
なぜなら、一般媒介契約は専任媒介契約に比べて成約率が著しく低いからです。
一般媒介契約の成約率 5.1% 専任媒介契約の成約率 15.3%
媒介契約解除という事態になったのは、専任媒介を結んだことが間違っていたわけではなく、媒介契約を結んだ相手が悪かったといえます。
専任媒介で依頼できると思える、信頼できる不動産会社を探しなおしましょう。
一般媒介契約の成約率が低い理由
一般媒介契約の成約率が低い理由は、売主からするとメリットに感じられる「複数社に同時に依頼できる」という点が裏目に出ていることが考えられます。
不動産業界は成功報酬となっているため、他の不動産会社に先を越されてしまったら報酬を受け取れない一般媒介に対して消極的な不動産会社が多いのでしょう。
確実に報酬が受け取れる専任媒介の物件を優遇し、一般媒介の物件は後回しにされていまうということです。
ただし媒介契約を結ぶ不動産会社を慎重に選ばないと、同じような失敗を繰り返してしまいます。
質が高く営業力のある不動産会社と、専任媒介契約を結ぶことが売却成功のコツです。
管理人からの一言「専任媒介契約の解除は契約期間満了を待たなくていい」
マンション売却で専任媒介契約を解除したい場合、契約期間満了を待たなくても問題ありません。
逆に3ヶ月待ってから解除するつもりでいるのなら、マンションを高く売却することは諦めなければならないでしょう。
高値売却を狙うのであれば早急に一括査定サイトで複数の不動産屋を比較し、良質な会社を見つけてください。
一括査定サイトを利用している人にマンション売却を失敗した人が少ないのは、複数の不動産屋をきちんと比較したうえで専任媒介を結んでいるからです。
今からでも間に合いますので、腕のある不動産業者と専任媒介を結び直しましょう。
イエウールで一括査定したら310万も高くなった
管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。
イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。
物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。
