マンション最上階の資産価値が高いというのは、最上階に住んでいる人なら当然ながら知っていると思います。
そのため、「高く売れるだろう」と期待している人も多いのではないでしょうか。
売却物件に対する理解を深めることで、より高くそして早く売却できます。
住んでいて当たり前になっているかもしれませんが、最上階には多くのメリット、そしてデメリットがあることを認識し直しましょう。
この記事では、「マンション最上階のメリット・デメリット」から「マンション最上階を売却するときのポイント」について紹介していきます。
マンション最上階は資産価値が高い
マンションは階数が高くなればなるほど資産価値も高くなるため、最上階はそのマンションで一番高く売れる物件ということになります。
購入したときも、最上階が一番、価格が高かったのではないでしょうか。
階数によってどのように値段が変わるのかについて、解説していきます。
マンションの値付けの例
マンションの値付けは、最も標準的な住戸を選び、その住戸を基準にして他の住戸の値段をつけていくという方法でおこなわれます。
11階建てで総戸数が64戸、すべての住戸の専有面積が同一であったと仮定しましょう。
総販売売り上げの目標から1戸あたりの平均を算出し、中間階である6階を平均価格に設定します。
6階から1階上がるごとに40万円プラス、逆に1階下がるごとに40万円マイナスというように足し引きして値付けしていきます。
これが一般的なマンションの値付けの例です。
ここでは、総販売売り上げの目標を22億4,000万円、平均価格を3,500万円とします。
ただし実際にはこんなに単純ではなく、方角や角部屋かどうかなど、他の条件と比較しながら評価していきます。
マンション最上階のメリット
マンション最上階のメリットは、以下のとおりです。
- 上階からの騒音がない
- 眺望が良い
- 虫がいない
- 資産価値が下がりにくい
住んでいて当たり前になっていることもあるかもしれませんが、最上階のメリットを改めて認識し直し、積極的に売主にアピールしていきましょう。
上階からの騒音がない
マンション最上階には、上階からの騒音がないという大きなメリットがあります。
集合住宅における騒音トラブルは後を絶たず、警察沙汰、さらには裁判沙汰になるケースも珍しくありません。
騒音問題は、マンションに住む人にとって深刻な問題です。
最上階なら、上階から響く子供が走る足音や掃除機をかける音などの騒音から解放され、快適に暮らすことができます。
マンション最上階は、騒音トラブルに悩まされないというメリットがある反面、騒音トラブルの加害者になってしまう可能性が高いことを認知しておきましょう。
眺望が良い
マンション最上階のメリットとして、眺望の良さが挙げられます。
アメーバニュースに、オウチーノ編集部がおこなったアンケート結果について記載されていましたので、参考にしてください。
「もし住むなら何階に住みたいか」と聞いたところ、もっとも多くの人気を集めたのは高層階で、全体の46%とほぼ半数。理由について尋ねたところ、高層階を選んだ人の60%が「専有部の環境」と回答。具体的には「眺望の良さ」をあげる人が圧倒的多数を占めた。
高層階だからこそ楽しめる、眺望の良さに魅力を感じている人が多いことが分かります。
購入希望者が内覧に来た際には、窓からの景色が見えるようにすべてのカーテンを開けておきましょう。
より開放感を演出するために、部屋の扉や窓を開けておくのも効果的です。
虫がいない
マンション最上階には虫がいないため、誰もが嫌がるゴキブリや蚊などに悩まされる心配がありません。
虫が苦手な女性にとって、虫を気にせずに生活できるのは大きなメリットになります。
小さな子供がいる家庭にとっても、安心して暮らせるため、高層階を希望する人は少なくありません。
虫が出なくて快適であることを購入希望者にアピールし、購入意欲を刺激しましょう。
資産価値が下がりにくい
マンション最上階は、人気があるため資産価値が下がりにくいというメリットがあります。
なぜ資産価値が下がりにくいのかというと、需要がある物件は高くても買い手がつくため、値段を下げる必要がないからです。
マンションの価値は築年数とともに下落していくのが一般的で、売却するときには購入時の3分の1の値段になってしまうことも珍しくありません。
マンション最上階は資産価値が下がりにくく、売却時に高く売れるということも、アピールポイントとして押さえておくと良いと思います。
マンション最上階のデメリット
マンション最上階の部屋は確かに人気の高い物件ですが、デメリットもあることを忘れてはいけません。
売主がマンション最上階のデメリットについて理解し、買主の立場に立って考えることで、より高くそして早く売却できると思います。
マンション最上階のデメリットは、以下のとおりです。
- 値段が高い
- 地震や火事などの災害時に不利
- 夏は暑い・冬は寒い
- 水圧が弱い
値段が高い
マンション最上階は、他の階の物件に比べて値段が高いため、買い手が購入をためらう可能性があります。
需要があるため値段を下げなくても購入者が現れる可能性はありますが、買い手から値段交渉された際には、多少応じる姿勢でいたほうがスムーズに売買取引が進むと思います。
頑なに値段交渉を拒んでしまえば、せっかくの売却チャンスを無駄にしてしまうかもしれません。
新たに買い手が現れる保証はありませんので、値段交渉に応じるべきか、次の買い手候補を待つべきか、慎重に決めましょう。
地震や火事などの災害時に不利
マンション最上階は、地震や火事などの災害時に不利であるというデメリットがあります。
地震でマンションが崩壊することは滅多にありませんが、上層階になればなるほど地震の揺れは大きくなるため、家具や家電などをしっかりと固定しておかないと危険です。
火事が発生したときには、逃げ遅れてしまい避難通路を火で塞がれて身動きが取れなくなるリスクもあります。
災害時にはエレベーターが使えないのが一般的ですので、階段で避難しなければならず、高層階に住んでいる人は避難が困難になります。
マンションはバルコニーの庇(ひさし)部分が防火壁の役割をしており、延焼しにくい造りになっていますが、やはり低層階よりも高層階のほうが災害時は不利です。
買主が災害時のことを不安に感じている様子が見受けられた場合は、避難通路などを案内してあげると良いかもしれません。
夏は暑い・冬は寒い
マンション最上階は夏は暑く、冬は寒いという難点があります。
窓や開口部の他にも壁や天井など、外気に接している部分が中間階や低層階に比べて多く、外気温の影響を受けやすいからです。
エアコンの効きが悪く、冷暖房費が高くついてしまうため、購入をためらう人がいるかもしれません。
ただし現在建てられているマンションは改善されているケースも多く、売主が住んでいて特別に暑さや寒さを感じないのであれば、買主に伝えると良いと思います。
マンション最上階のデメリットが減って、より購入してもらえる可能性が高くなるでしょう。
水圧が弱い
マンション最上階は、水圧が弱い傾向にあります。
水圧が弱いと食器を洗ったり、お風呂を沸かしたりするときに非常にストレスとなるため、敬遠する買主も少なくありません。
しかし最近では、どの階の人も快適に過ごせるように、改善されているケースも多く見受けられます。
もしも水圧に問題がないのであれば、アピールポイントになりますので、覚えておきましょう。
マンション最上階を売却するときのポイント
マンション最上階は値段が高いため、しっかりと良さをアピールしないと、内覧者はいるのになかなか買い手が決まらないということになりかねません。
マンション最上階を売却するときに押さえておくべきポイントは、以下のとおりです。
- デメリットをフォローする(暑さ対策・寒さ対策を提案するなど)
- ある程度、値段交渉に応じる姿勢を見せる
- 不動産一括査定サイトで優秀な不動産業者を見つける
マンション最上階は需要が高いため比較的高く早く売れる傾向にありますが、上記のポイントを押さえることで、より好条件で売却できる可能性があります。
上述で紹介したマンション最上階のデメリットをフォローして買主を安心させたり、ある程度の値段交渉に応じることで、スムーズな売買取引ができます。
またマンションを高く売るためには不動産業者の売却力も重要になるため、優秀な業者選びが非常に大切です。
最上階は売れやすいため、どの不動産業者からも良い対応をしてもらえるかもしれませんが、本当に優秀な不動産業者かどうか見極めてください。
金額の大きい不動産売却では、不動産業者の売却力によって数百万円もの差が生じることも珍しくありません。
不動産一括査定サイトを利用すれば、物件情報を入力するだけで複数社に一括で売却査定を依頼でき、大まかな査定内容をメールで送ってもらうことができるのでおすすめです。
複数の不動産業者を比較することで、どの不動産業者が優秀か、初心者でも分かるようになります。
管理人からの一言「マンション最上階は優秀な不動産業者に仲介依頼しないともったいない」
マンション最上階は需要が高いため、優秀な不動産業者に仲介依頼しないともったいないと思います。
せっかく高額売却できる物件にもかかわらず、売却力のない不動産業者に仲介依頼してしまえば、数百万円という額を損してしまうかもしれません。
複数社を比較して売却力のある不動産業者を見極め、マンション売却を成功させてください。
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