2022年問題の影響で、地価が下落する可能性が懸念されています。
これは、2022年に生産緑地の解除がおこなわれることが関係しています。
生産緑地を持っている人はもちろん、持っていない人にとっても、地価の変動は資産に影響する気になる問題でしょう。
とはいえ、「そもそも2022年に何が起こるの？」「生産緑地って何？」という疑問を抱いている人も多いと思います。
この記事では、「2022年問題とは」から「国がおこなった政策によって何が変わったのか」「影響があるかどうか調べる方法」について紹介していきますので、参考にしてください。
2022年問題とは？生産緑地って何？
そもそも、2022年問題と騒がれている理由は何なのでしょうか。
生産緑地は、1992年に国から指定を受けた農地のことで、急速な市街化が進む中で、農地を守るために作られた制度になります。
生産緑地の定義は、以下のとおりです。
・良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの
・500m2以上の面積
・農林業の継続が可能な条件を備えているもの
生産緑地は国から指定を受けた農地のこと
生産緑地に指定されると30年間、農地として管理することが義務付けられる代わりに、固定資産税の農地課税や相続税の納税猶予など、税制面で優遇を受けられるため、農地所有者のほとんどは生産緑地の指定を受けました。
| 固定資産税の農地課税 | 固定資産税が安くなる。 |
|---|---|
| 相続税の納税猶予 | 納税に猶予期間が与えられる。また免除される場合もある。 |
農地の管理をすることを「営農」といい、営農の義務を「営農義務」といいます。
生産緑地の指定から30年が経過すると指定解除されるとともに営農義務もなくなり、市区町村に買い取ってもらったり、宅地に用途変更したりできるようになります。
そして、営農を条件に受けていた優遇もなくなります。
税制面での優遇がなくなれば、無理して農業を続けていた人が手放したり、宅地に用途変更してアパート経営をしたりする人がでてくるでしょう。
そして、それが起こるのが1992年から30年が経過する、2022年なのです。
2022年問題の対策として生産緑地法が改正に！
2022年問題を懸念した国は、平成29年に生産緑地法の改正をおこないました。
供給過多になると不動産の値崩れが起こるだけでなく、買い手がつかない空き家が大量に出回り、空き家問題をさらに深刻化しかねないと判断したためです。
少子高齢化によって人口は減っており、空き家問題の解決は難しいとされています。
にもかかわらず住宅の数が増え続けることは大問題のため、どうにか止めなければなりません。
では、具体的にどのような改正がおこなわれたのか解説していきます。
生産緑地地区の面積要件が引き下げられた
500㎡以上の面積がなければ生産緑地の指定を受けることはできませんでしたが、改正によって300㎡に引き下げられました。
これまでは道路の設置などで生産緑地の面積が500㎡を下回ってしまった場合、生産緑地を解除されていました。（道連れ解除）
農業を継続する意思があるにもかかわらず面積の要件によって生産緑地を解除され、営農できないのは不合理だということで、面積要件の引き下げがおこなわれたという経緯があります。
直売所・農家レストラン・製造工場・加工工場の設置が可能に
生産緑地内に設置できる施設は、ビニールハウスや温室など、非常に限られていました。
しかし改正によって、以下の施設を建てることができるようになりました。
- 直売所
- 農家レストラン
- 製造工場
- 加工工場
これらを設置して農業による収益性が上がれば、2022年に宅地にする人が減って値崩れを防ぐことができます。
特定生産緑地制度によって引き続き生産緑地に指定してもらえる
2022年の時点で営農を希望する場合、引き続き生産緑地に指定してもらうことができるようになりました。
これを「特定生産緑地制度」といいます。
延長期間は10年で、10年後も営農を希望する場合は、さらに10年の延長が可能です。
特定生産緑地制度によって農業を続ける人が増え、生産緑地に指定されていた農地が一気に市場に出回るリスクは減ったでしょう。
「生産緑地法の改正によって住宅に影響がない」と考えるのは危険！
生産緑地法の改正によって、「2022年問題はそれほど心配する必要はない」と言う人もいます。
確かに、生産緑地法によって、一気に農地が放出されるリスクは軽減されました。
しかし、農地を手放したいと考える人がいなくなったわけではありません。
国土交通省の調べによると、全国の生産緑地の面積は「13,442.0ha」です。
イメージしにくいと思いますが、東京ドームが4.6haのため、おおよそ2,922個分になります。
リスクが軽減されただけで、完全になくなったわけではないということです。
生産緑地を持っていない人にも影響あり！マンションや一戸建ても要注意
2022年問題は生産緑地を持っている人はもちろん、持っていない人にも影響があります。
地価が下落すれば、不動産を所有している人は資産が減ることになりますし、これから購入を検討している人からすると購入してから地価が下落してしまえばたまったものではありません。
農地だけの話ではなく、マンションや一戸建てを所有している人にも影響があるので、要注意です。
また、これから売却することを考えている人にとっても、今売らないと価値が下がってしまうという懸念があります。
生産緑地が多い地域は2022年問題の影響が大きく現れる可能性があり、少ない地域はそれほど影響を受けないと思って良いでしょう。
東京だけでなく地方でも影響を受ける可能性がある
2022年問題は東京だけでなく、地方にも影響がある可能性があります。
全国の生産緑地の面積は、以下のようになります。
面積(ha) 地区数 北海道 0 – 東北 0 – 関東 7,737.7 32,143 北陸 0.1 1 中部 1,588.2 11,506 近畿 4,111.8 18,816 中国 0 – 四国 0 – 九州 4.2 7 沖縄 0 – 引用元: 生産緑地地区（都市別内訳表）-国土交通省
上記の図で、生産緑地がない地域については、2022年問題の影響は気にしなくて良いでしょう。
さらに、生産緑地が多い地区を細かくピックアップすると、以下のようになります。
生産緑地が多い地区
| 面積(ha) | 地区数 | |
|---|---|---|
| 東京都 | 3,296.4 | 11,556 |
| 埼玉県 | 1,792.8 | 7,221 |
| 千葉県 | 1,175.3 | 4,153 |
| 神奈川県 | 1,380.2 | 8,830 |
| 愛知県 | 1,165.9 | 8,470 |
| 大阪府 | 2,068.0 | 9,589 |
生産緑地が最も多いのは東京都ですが、大阪府や埼玉県などにも多くあり、2022年問題の影響があるのは東京都だけではないことがわかります。
インターネットで「〇〇(自分の住んでいる地域) 生産緑地」と検索すると、その地域の生産緑地の面積が市町村別に細かく見ることができます。
自分が住んでいる地域や、購入を考えている地域で検索して、2022年問題によってどのくらいの影響がありそうか、調べてみましょう。
ただし生産緑地が多い地域の近くに住んでいる人も、要注意です。
周辺地域の地価が下がると、影響されて一緒に下がる可能性があります。
管理人からの一言「自分で判断して行動を起こすことが大切」
2022年問題が起きてから動き出しても遅いため、早めに行動を起こしましょう。
生産緑地が解除されるとどうなるのかは、専門家によって言っていることが違うため、悩みだすとずっと悩んでしまうと思います。
生産緑地による影響があるかどうか、自分でリサーチすればある程度、判断できます。
また2022年問題の前に、2020年問題というのもありますので、下記の記事も合わせてご覧ください。
2020年問題で何が起こる？マンション価格が暴落する3つの根拠を解説
2020年問題でマンション価格が暴落する3つの根拠について解説しています。そもそも2020年問題とは何か、何故マンション大崩壊と言われるのかという点から、省エネ基準義務化や東京オリンピックなどの社会情勢についても紹介していますので参考にしてください。
