違約金や手付金は売主と買主、双方が安心してマンション取引できるようにするためのものです。
もしも自己都合で契約をキャンセルする場合、タイミングや条件によってペナルティを負わなければなりませんので確認しておきましょう。
状況次第では、違約金や損害賠償を請求される可能性もありますので注意してください。
この記事では、「違約金が発生するケース」から「手付金は全額戻ってくるのか」、「手付金はいつ返還されるのか」について紹介しています。
マンション売買をキャンセルすると違約金が発生する？
マンション売買取引を途中でキャンセルしたい場合、いつまでに解約を申し込めば違約金を支払わずに済むのでしょうか。
結論から言いますと、相手方が履行に着手するまでであれば、買主は「手付放棄」、売主は「手付倍返し」によって契約を解除することができ、違約金はかかりません。
一方で、すでに相手方が履行に着手していた場合は、契約違反による違約金が発生します。
解除を申し出るタイミングによって、ペナルティが異なるということです。
| 相手方が履行に着手する前 | 違約金は発生しない |
|---|---|
| 相手方が履行に着手した後 | 違約金が発生 |
履行の着手に該当する・しないの判断基準と手付金については、後述で詳しく説明します。
違約金の相場は売買代金の1割程度
マンション売買では、売主と買主のどちらか一方が契約内容を遂行しない場合、契約を解除することができます。
また違反した人に対して、その解除によって生じた損害賠償を請求することもできるとされています。
しかし実際に受けた損害のうち、どこまでが契約違反による損害であるかというのは立証が難しく、あらかじめ損害賠償額の予定=違約金について、売買契約書で定めておくのが一般的です。
マンションの売買代金が3,000万円の場合の違約金は、300万円が妥当だということです。
違約金は売買代金の２割を越えない
これはマンション売買に精通していない一般の買主が不利になることがないよう決められているルールで、もしも売買契約書で2割を越えた違約金が設定されていたとしても無効になります。
また売主が個人の場合もこのルールを参考に、2割を超えない金額で設定されるのが一般的です。
違約金の発生は「履行の着手」に該当したとき
履行の着手とは、契約の実行に向けてとりかかっていると客観的に認められる状況にあることをいい、不動産売買取引の取り消しで違約金がかかるかどうかは、履行の着手があったかどうかで判断されます。
裁判所のHPで、履行の着手について以下のように明記されていましたので、参考にしてください。
客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指す
引用元: 最高裁判例-裁判所
少しわかりづらいと思いますので、実際にあった裁判事例から履行の着手に該当する事項と、該当しない事項をまとめてみました。
履行の着手に該当する事項
- 売主による売買物件の境界画定作業
- 売買物件の抵当権抹消
- 売主が買主名義で建物表題登記をおこなった
- 物件の引渡しや所有権移転登記が完了した
履行の着手に該当しない事項
- 売買契約締結当日に売買物件の鍵を交付した
- 売主による司法書士への登記手続きの委任
- 買主による金融機関への融資の申込み
ただし最終的には裁判所が総合判断する難しい問題ですので、トラブルになった場合は法律の専門家に相談することをおすすめします。
自分が履行に着手しているときの解約について民法ではどうなってる？
WIKIBOOKSでは、民法第557条について以下のように書かれています。
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
引用元: 民法第557条 – Wikibooks
「当事者の一方が」とありますので、一見すると自分が履行に着手したら解約できないように思われるかもしれません。
しかし最高裁判所は、自己が履行に着手しても相手方が履行に着手するまでは、自由に解除権を行使できるとしています。
これは契約を解除されても、履行に着手していないのだから損害を受けることはない、また損害を受けたとしても手付の取得により損害は賠償されるとの理由に基づくものです。
売買契約における手付けについて| 公益社団法人 全日本不動産協会
不動産売買が取消しになったら手付金は全額返ってくる？
買主都合で不動産売買契約が解除となった場合、手付金は全額、そのまま売主のものになります。
売主都合で契約が取り消しになった場合は、売主は速やかに手付金の倍額を買主へ支払わなければなりません。
また違約手付の性質を持たせていたケースを除き、手付金額以上の損害が発生したときはその分を、履行に着手していたときは違約金を請求される可能性がありますので注意してください。
手付金はいつ戻ってくる？
買主都合で契約が解除となった場合は、売主がそのまま手付金をもらうので再度やり取りをする必要はありません。
しかし売主都合で契約が解除になった場合、買主は売主へ預けてある手付金を返金してもらう手続きが必要になります。
買主はきちんと返還されるのか、いつ戻ってくるのか、不安になると思います。
売主都合で契約解除となった場合、売主は速やかに買主へ手付金の倍額を支払わなければなりません。
手付金は契約解除の申し出があった日から一週間以内に、買主へ返還されるのが一般的です。
管理人からの一言「本当に契約解除するのか冷静に考えて決断するべき」
マンション売買において、どうしても契約解除せざるを得ないというケースもあるかもしれませんが、キャンセルしたいからといって完全に白紙にできるとは限りません。
手付放棄や手付倍返しで解決すればまだいいのですが、最悪の場合、最高裁判所にまでもつれ込む可能性があるのです。
トラブルに発展しないよう売買契約は慎重に検討のうえ締結させるべきであり、締結後に解約したいという結論に至ったとしても本当に得策なのか冷静に考えて決断してください。
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