瑕疵担保責任はトラブルの元？マンション売却で「知らなかった」は通用しない！

マンションを売却した後に瑕疵担保責任をめぐるトラブルに巻き込まれると、本当につらい思いをすることになります。

瑕疵が発見されると、解決までの道のりは長く険しいものだと認識しておいたほうが良いでしょう。

ただし、瑕疵担保責任をめぐるトラブルは未然に防ぐことができます。

瑕疵担保責任とは

「瑕疵担保責任」とは、物件に隠れた瑕疵(欠陥)が見つかったときに売主が買主に対して負う責任のことです。

売買契約時に特に取り決めなかった場合、瑕疵担保責任の期間は「買主が瑕疵発見後1年以内」と民法で規定されています。

発見してから1年なので、たとえ10年後に見つかった瑕疵でも、買主が発見してから1年以内であれば売主に責任が問われます。

ただし、それでは怖くてマンションを売却できなくなってしまうので、期間や範囲について売買契約時に売主と買主で事前にルールを決めておくのが一般的です。

実際に瑕疵担保責任をめぐるトラブルが発生したときには、売買契約時に定めた取り決めをもとに解決していくことになります。

瑕疵担保責任の期間を定めることはとても重要

「買主が瑕疵を発見してから1年」という売主にとって非常に不利な条件を避けるためには、あらかじめ瑕疵担保責任に期間を定めておく必要があります。

一般的には、マンションを引き渡してから2ヶ月に設定するケースが多く、期間後は何があっても買主の責任となります。

逆に期間内に瑕疵が発見されれば、修補費用の負担や損害賠償、最悪の場合には契約解除に応じなければなりません。

瑕疵担保責任を負う期間について明確に定めていたとしても、期間内に瑕疵が発見されれば売主は責任を負わなければなりませんので、すべてのトラブルを回避できるわけではありません。

しかし期間を明確にしておくことで、マンションを売却してから何年経っても責任を問われ続ける、という事態を避けられます。

瑕疵担保責任を負う範囲の設定について

瑕疵担保責任は期間だけでなく、範囲についても設定しておく必要があります。

責任範囲を設定しておかないと、フローリングの傷や壁紙の汚れなどの細かい部分の修補まで請求されかねないからです。

マンション売却における瑕疵担保責任の範囲は、構造に関する欠陥と給排水管の損傷に限定するのが一般的です。

売買契約書には、「構造や給排水管の瑕疵に関して2ヶ月間に限り、瑕疵担保責任を負う。それ以外は免責とする。」と記載しておきましょう。

「瑕疵担保なし」は可能？免責にする方法

買主が納得すれば、瑕疵担保責任を免責とすることもできます。

その場合、売買契約書に「現状有姿にて引き渡す」等と記載し、さらに「瑕疵担保責任が免責される」旨を明記しておきます。

ここで注意しなければならないのが、現状有姿は「外から見える姿のまま」という意味で、一見しただけでは気づかないような不具合や欠陥は含まれないということです。

不動産会社の中には、「現状有姿にて引き渡す」という記載だけで免責になると説明する悪質な業者もいますので、免責される旨まで記載されているか確認する必要があります。

ただし買主からすると瑕疵担保責任を免責にすることにはリスクがありますので、スムーズに話し合いが進むケースは少ないと思ったほうが良いでしょう。

瑕疵担保責任に設備の不具合は含まれない

付帯設備の不具合は瑕疵担保責任に含まれないのが一般的ですが、瑕疵担保責任とは別に「引渡しから7日間」の責任期間を定めることがほとんどです。

付帯設備の不具合によるトラブルは修補費用を負担することで解決するのですが、修補費用が売買代金の1割以上と高額になるケースも珍しくありません。

費用を負担する義務があることはわかっていても、売買代金はすでに買い替え資金に充てているため買主に支払う修補費用がない、という事態になってしまうのです。

そうなると解決するまで時間がかかりますし、金銭的にも精神的にも相当な苦痛を強いられます。

付帯設備によるトラブルを回避するためには、マンションを買主に引き渡す前に、付帯設備の動作確認を十分におこなっておくことが大切です。

瑕疵担保責任によるトラブルを回避する方法

瑕疵担保責任によるトラブルは、ある程度、未然に防ぐことができます。

売主がトラブル回避のためにできることは、マンション売却について知識をつけることと、良質な不動産会社にマンション売却を任せるということです。

特に、どの不動産会社に依頼するかは重要で、依頼する不動産会社の力次第でマンション売却が成功するか、失敗してしまうか決まるといっても過言ではありません。

良質な不動産会社と媒介契約を結べばトラブルは回避できる

良質な不動産会社と媒介契約を結べば、瑕疵担保責任によるトラブルは回避できます。

仲介を担当する不動産会社には、瑕疵担保責任を負う義務はありません。

そのため契約をまとめて成果を挙げたいからと、あえて売主に瑕疵について質問しなかったり、意図的に瑕疵を隠したりする悪質な不動産会社が存在します。

良質な不動産会社であれば、しっかりとリスク管理をおこなうので、トラブルになる可能性は低くなります。

質の高い不動産会社は不動産一括査定サイトで見つかる

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瑕疵担保責任のQ&A

瑕疵担保保険って何？加入するべき？

瑕疵担保保険は、マンションの検査と保証がセットになった保険制度です。

加入すると瑕疵が見つかったときに売主の代わりに補修費用を負担してもらえます。

保険会社が補修費用等を負担してくれるのでトラブルになる確率も低く、安心して取引をおこなうことができます。

不動産会社の中には「せっかく買主が見つかったのに、検査をして不具合が見つかったら買うのをやめてしまうかもしれない」と考え、あまり勧めない不動産会社もいるかもしれませんが、自分の身を守るためには検査を受け、保険に入ったほうが賢明です。

給排水管の水漏れは売主の責任になる？

給排水管に関する不具合は、売主の責任になるのが一般的です。

ただしそれは専有部分の話であって、共有部分の給排水管については売主が瑕疵担保責任を負う義務はありません。

共有部分の給排水管に不具合が生じたときは、管理組合に連絡してもらうのが妥当です。

売主が知らなかった瑕疵でも、責任を負わないといけないの？

売主が知り得なかった瑕疵であっても、瑕疵担保責任を負わなければなりません。

なぜならマンションに瑕疵がないという前提で売買取引がおこなわれるため、売主が気づかなかったとしても、発見されればその前提が崩れてしまうためです。

売主が知っていながら隠していた、あるいは告知漏れがあった瑕疵については、瑕疵担保責任の期間に関係なく責任を問われ、損害賠償や契約解除に応じなければなりません。

マンション売却時に買主に告知する事項について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却時の告知義務はどこまで？【隣人トラブル･騒音問題】

マンション売却時の告知義務の範囲について説明しています。隣人トラブルや騒音問題、物件の瑕疵について正しく告知することでトラブルを未然に防ぐことができます。

管理人からの一言「瑕疵担保責任をめぐるトラブルは防げる」

瑕疵担保責任をめぐるトラブルに巻き込まれてしまうと、簡単には解決できないので非常に厄介です。

瑕疵担保責任に関する知識をしっかりと身につけること、良質な不動産会社にマンション売却を依頼することで、自分の身を守りましょう。

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