マンション売却におけるルールは曖昧な部分も多く、それゆえにトラブルになりやすいので注意しなければなりません。
この記事では、「媒介契約でよくある6つのトラブル事例とその対処法」から「トラブルにならないための対策法」について紹介しています。
高値売却の妨げとなるトラブルを回避するために、しっかりとリスク管理しましょう。
マンション売却の媒介契約でよくある6つのトラブル事例
マンション売却の媒介契約でよくあるトラブルは、以下の6つです。
- 売買契約が中止となったのに仲介手数料を請求された
- 媒介契約を解除したら売却にかかった実費を請求された
- 仲介手数料とは別に広告宣伝費を請求された
- 仲介手数料の額は法律で決まっていると言われた
- 中抜きがバレて仲介手数料相当額を請求された
- 自己発見取引をしたら仲介手数料を請求された
それぞれどんなトラブルなのか、対処法と合わせて紹介していきます。
売買契約が中止となったのに仲介手数料を請求された
売買契約が中止になったのにもかかわらず仲介手数料を請求されたというケースでは、売買契約をキャンセルしたのが売主と買主のどちらなのかによって、その請求が適切かどうか判断します。
もしも売主都合で売買契約を中止したのであれば、買主に対して違約金を支払うのと合わせて、不動産業者にも仲介手数料を支払わなければなりません。
不動産業者はしっかりと任務を遂行したにもかかわらず、売主都合で中止となったうえに報酬も受け取れないのでは、納得感がないのは当たり前です。
買主都合でキャンセルになった場合は、売主が仲介手数料を支払うのは筋違いだと思うのも無理もないと思いますので、不動産会社と話し合いのうえ決める必要があります。
媒介契約を解除したら売却にかかった実費を請求された
媒介契約を解除したら売却にかかった実費を請求されたというトラブルですが、結論から言いますと、売主は不動産会社から請求された額を支払う必要があります。
不動産業者との媒介契約は基本的にいつでも解除することができ、ペナルティが課せられることもありません。
しかし標準媒介契約約款では「業者は依頼者に対して、履行のために要した費用の償還を請求することができる」と定められており、ごく稀に売却活動にかかった広告費や交通費、また通信費などの実費を請求されることがあります。
不動産会社に落ち度がなかった場合、その請求は妥当なものであり、売主は応じなければならないでしょう。
媒介契約の解除について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
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仲介手数料とは別に広告宣伝費を請求された
不動産会社から仲介手数料とは別に広告宣伝費を請求されたとしても、売主が負担する必要はありません。
広告宣伝費は仲介手数料の中に含まれている費用であり、別途、請求されるはずのないお金です。
売主が特別な広告活動を依頼した場合を除き、広告宣伝費を請求することは法律で禁止されていますので、毅然とした態度で断りましょう。
広告宣伝費について詳しく知りたい場合は、下記の記事も合わせてご覧ください。
マンション売却でかかった広告費（広告宣伝費）は売主と不動産業者どっちが支払うの？この記事では仲介手数料とは別途に違法な広告料を請求されたときの対処法や、特別な依頼に該当する事項についても紹介しています。
仲介手数料の額は法律で決まっていると言われた
宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることができる仲介手数料の上限額は決まっています。
しかし決められているのはあくまでも上限額であって、当然のように請求して良い値段というわけではありません。
したがって「仲介手数料の額は法律で決まっている」と説明する不動産会社は、要注意です。
悪質な誤説明があったとして、すぐに不動産会社を変更しましょう。
中抜きがバレて仲介手数料相当額を請求された
マンション売却時に仲介手数料を浮かすために、不動産会社が紹介してくれた買主と直接取引をする「中抜き」という行為は、トラブルの元になりますので賢明なやり方とはいえません。
全日本不動産協会のHPに次のような記載がありましたので、参考にしてください。
媒介契約の終了後2年間は、媒介契約の有効期間中に不動産会社から紹介を受けた購入希望者と、その不動産会社を通さずに売買契約を締結する（これを「直接取引」といいます）ことは禁じられています。
これは売主がモラルに反する不誠実な行動をとらないよう定められているルールであり、この内容から不動産会社からの請求は妥当なものといえます。
自己発見取引をしたら仲介手数料を請求された
専属専任媒介契約を結んでいる場合、自分で見つけてきた買主と売買契約を結ぶ「自己発見取引」は禁止されています。
そのため専属専任媒介を結んでいる不動産会社を通さずに売買契約を結んだのであれば、契約違反となりますので仲介手数料を請求されるのは妥当だといえます。
一般媒介か専任媒介でしたら、自己発見取引が認められていますので仲介手数料が請求されることはありません。
ただし自己発見取引をおこなうことを不動産会社に伝えておかないと、仲介業務を継続してしまう恐れがあります。
自分で見つけた買主と売買契約を結ぶ場合は、その旨を忘れずに不動産会社に伝えましょう。
媒介契約をめぐってトラブルにならないための対策法
不動産会社と媒介契約をめぐってトラブルにならないためには、媒介契約の種類についてしっかりと理解すること、仲介手数料の額は最初に確認することが大切です。
媒介契約の種類と特徴について理解する
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あります。
それぞれの特徴についてしっかりと理解しておかないと、認識の相違によってトラブルになる可能性があります。
一般媒介、専任媒介、専属専任の違い
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
|---|---|---|---|
| 複数の仲介会社へ売却依頼 | ○ | × | × |
| 自己発見取引 | ○ | ○ | × |
| レインズへの登録義務 | × | ○ | ○ |
| 販売状況の報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約の有効期間 | 制限なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
不動産会社に言われるがまま内容も分からず契約を交わすのではなく、媒介契約の種類とそれぞれの違いについて理解したうえで、どの契約を結ぶのか決めましょう。
媒介契約について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
おすすめの媒介契約は？一般媒介と専任媒介の違いや有効期間について
不動産会社と結ぶ媒介契約書とは？媒介契約の種類は3つあり、それぞれ有効期間や契約内容に違いがあります。一般媒介と専任媒介契約のどちらがいいのかについても分かりやすく紹介しています。
仲介手数料の額について確認する
仲介手数料に関するトラブルは多いため、媒介契約を結ぶ前に金額を確認しておくことをおすすめします。
売主の無知につけこむ悪徳業者を排除するためにも、仲介手数料の額は事前に確認しておきましょう。
売主の希望をしっかりと不動産会社に伝える
売主自身の事情をふまえて売却期間や価格、どのように売却活動をおこなってほしいかなどの意向をしっかりと不動産会社に伝えましょう。
たとえば「転勤のため早く売却したい」という人もいるでしょうし、「少し時間がかかってでも高く売りたい」、「近所に知られたくない」という人もいます。
それぞれの状況に適した売却ができるよう、不動産会社とよく話し合うことが大切です。
ただし不動産会社の中には希望を伝えても応えてくれない会社もありますので、その場合は不動産業者を変更することをおすすめします。
不動産業者の変更にはトラブルのリスクが潜んでいますので、注意点などを紹介している下記の記事も合わせてご覧ください。
不動産仲介業者の変更はできる？マンション売却で不動産屋を乗り換えるときの注意点
マンション売却で不動産仲介業者を変更したいというケースもあると思います。この記事では、担当者変更や不動産会社を乗り換える際の注意点について紹介しています。不動産屋を変更しようと考えている人は、同じ失敗を繰り返さないために確認しておきましょう。
管理人からの一言「悪質な不動産会社と媒介契約を結ぶとトラブルになる」
マンション売却で起こりうるトラブルを避けるために不動産会社と媒介契約を結ぶにもかかわらず、その不動産会社と揉めてしまってはやり切れないですよね。
媒介契約でのトラブルを避けるためには、良質な不動産会社に売却を依頼するのが得策になります。
質の悪い不動産会社を選んで媒介契約を結んでしまうと高値売却できないだけでなく、トラブルに発展するリスクが高くなりますので気を付けてください。
不動産屋選びは慎重におこなうのはもちろん、複数の会社を比較して質を見極めましょう。
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