相続したマンションを売って現金化することは、相続税の納税資金の確保や遺産分割をスムーズに進めるのに効果的です。
しかし相続したマンションであっても、売却すれば譲渡所得税などの税金がかかるという点に注意しなければなりません。
相続したマンションを売る場合、「とにかく早く売って処分したい」という気持ちから、自分が住む家の売却に比べて売却前に勉強をしない人が多く見受けられます。
いくら税金がかかるのか、どんな特例が受けられるのか、また特例の適用要件は何かなど、ある程度は勉強しておかないと不利益を被りかねません。
この記事では、「相続したマンションを売却するときにかかる税金」から「相続したマンションの売却時に利用できる特例」について紹介していきますので参考にしてください。
相続したマンションの売却にかかる税金
相続したマンションの売却にかかる税金は、以下のとおりです。
- 印紙税
- 譲渡所得税と住民税
- 登録免許税
相続したマンションの売却にかかる税金の中でも、譲渡所得税の計算は少し複雑ですので、しっかり確認しておきましょう。
印紙税は売買契約書に印紙を貼付して納める
マンションを売却する際、買主と取り交わす売買契約書に収入印紙を貼付して、印紙税を収める必要があります。
印紙税の金額は売買金額によって異なり、売買金額に応じた印紙税額は以下のとおりです。
売買金額 税額 500万円以上 1,000万円以下 5千円 1,000万円以上 5,000万円以下 1万円 5,000万円以上 1億円以下 3万円
たとえば売買契約書に記載された契約金額が3,000万円だった場合、印紙税は1万円ということです。
印紙代について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
マンション売却で収入印紙代はいくらかかる？負担者と割印のルール
この記事では、マンション売却でかかる印紙代は誰が負担するのかについて紹介しています。割印のルールと、売主(個人)が領収書を発行するときに印紙税はかかるのか、確認しておきましょう。
譲渡所得税と住民税｜利益が出たときにかかる税金
相続したマンションを売却して得た所得を譲渡所得といい、譲渡所得がある場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得をもとめる計算式は、以下のとおりです。
収入金額にはマンションの売却金額、取得費にはマンションを買った時の購入代金から減価償却した金額、譲渡費用には売るためにかかった費用を当てはめます。
譲渡費用として差し引ける金額は、以下のとおりです。
- 譲渡費用として差し引ける金額
-
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 売却するためにおこなったリフォーム費用など
- 印紙税などの諸費用
特別控除については、後述の「相続した不動産の売却で利用できる特例」で詳しく解説していますので参考にしてください。
この計算で譲渡所得がマイナスであった場合、譲渡所得税と住民税が課税されることはありません。
課税譲渡所得にかかる税率
譲渡所得にかかる税率は、マンションを保有していた期間によって異なります。
マンションを売却した年の1月1日における所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超の場合は長期譲渡所得になります。
保有期間は相続が発生したときからではなく、被相続人がマンションを購入した時期から数えてください。
短期譲渡所得と長期譲渡所得、それぞれの税率は以下のとおりです。
| 短期譲渡所得 | 所得税30% | 住民税9% |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 所得税15% | 住民税5% |
相続不動産の取得費が分からない場合
相続したマンションの場合、買い入れた時期が古かったり、購入時の売買契約書がなかったりして、取得費が分からないというケースも少なくありません。
その場合、マンションの売却金額の5%を取得費(概算取得費)として算入します。
たとえば売却価格が3,000万円だった場合、5%の150万円を取得費に当てはめます。
取得費が分からないと収入金額から差し引ける金額が大幅に減ってしまい、譲渡所得税が課税される可能性が高くなるため、購入代金が分かる書類をなんとか探し出すことをおすすめします。
購入時の売買契約書がない場合の対応方法と概算取得費について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
この記事では、不動産売買契約書を紛失していたときの対応方法について紹介しています。売買契約書が無い場合、住宅ローンの借り換えや不動産売却時の確定申告で不利益を被る可能性がありますので、再発行できるよう努力することが重要です。
不動産の数に応じた登録免許税
相続したマンションを売却する際、銀行などの金融機関によって付けられている抵当権を外してもらう必要があります。
抵当権を外してもらう手続きを抵当権抹消登記といい、抵当権抹消登記には登録免許税という税金がかかります。
登録免許税の金額は、「不動産の数×1,000円」です。
不動産は数個に分けて登記されるため、抵当権設定契約書を見て、不動産がいくつに分かれて登録されているか確認しましょう。
被相続人が住宅ローンを完済しており、抵当権が付いていない場合は登録免許税はかかりません。
相続した不動産の売却で利用できる特例で税金を安くする
相続不動産を売却する際に受けられる特例を利用すれば、税金を抑えることができます。
ただし税務署などから「使える特例がありますよ」と連絡が来ることはなく、相続人自身で受けられる特例について把握し、申告する必要があります。
相続不動産を売却したときに利用できる特例は、以下のとおりです。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
ただし、これらの特例を受けるためには、確定申告をすることが必須条件になっています。
確定申告のやり方については、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
マンション売却の確定申告は必要？不要？申告方法と必要書類を解説
マンション売却をして譲渡所得がなければ確定申告は不要？損失があっても確定申告が必要な理由は？必要書類や申告方法について説明しています。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続したマンションの売却では、取得費が分からなかったり、減価償却によって取得費が少額になってしまったりして、譲渡所得税の負担が大きいケースも少なくありません。
そのような人のために、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」という特別控除があります。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例とは、相続が発生してから3年10ヶ月が経過するまでにマンションを売却した場合に利用できる特例で、相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できるという制度です。
取得費が多ければ多いほど譲渡所得は少なくなるため、税金を減らすことができます。
取得費に加算できる相続税額の計算方法は、以下のとおりです。
つまり支払った相続税のうち、マンションに対して支払った税金分を譲渡所得から控除できるということです。
債務控除額には、被相続人が残した借入金と葬式にかかった費用を当てはめます。
相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できる制度の適用要件
- 相続によって財産を取得していること
- 遺産を取得したことに対して相続税が課税されていること
- 相続の申告期限(亡くなった日から10ヶ月)から3年以内に売却すること
- 確定申告をすること
マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を差し引くことができる制度です。
3,000万円までの売却益を無税にできる非常にありがたい制度ですので、しっかり把握しておくと良いでしょう。
ただしこの特別控除は、売主となる相続人が売却するマンションに住んでいる場合にのみ利用できます。
マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例の利用例
3,000万円の特別控除を利用した場合の具体例を紹介します。
- 売却価格5,000万円−(取得費250万円＋譲渡費用1,000万円)=譲渡所得3,750万円
- 譲渡所得3,750万円−特別控除3,000万円=課税譲渡所得750万円
| マンションの売却価格 | 5,000万円 |
|---|---|
| マンションの取得費 | 不明(5,000万円×5%=250万円) |
| マンションの譲渡費用 | 1,000万円 |
本来なら3,750万円の譲渡所得に対して課税されるはずでしたが、特別控除の特例によって譲渡所得を750万円に減らすことができた例です。
3,000万円の特別控除の適用要件
- 売却するマンションに売主となる相続人が住んでいる、もしくは住んでいた
- 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 確定申告をすること
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
売却益が3,000万円を超える場合でも、さらに「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を利用することができます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、マイホームを売却して得た譲渡所得が3,000万円の特別控除の特例を利用しても控除しきれない場合に、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算できる制度です。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例を利用した場合の、課税長期譲渡所得の税額は以下のとおりになります。
課税長期譲渡所得(=A) 税額 6,000万円以下の場合 A×10% 6000万円超の場合 (A−6,000万円)×15%＋600万円
軽減税率の特例の利用例
上記で紹介した例を用いて、さらに軽減税率の特例を利用した場合の具体例を紹介します。
- 売却価格5,000万円−(取得費250万円＋譲渡費用1,000万円)−特別控除3,000万円=課税譲渡所得750万円
- 課税譲渡所得750万円×譲渡所得税率10%=税額75万円
低い税率で計算できる特例の適用要件
- 売却するマンションに売主となる相続人が住んでいる、もしくは住んでいた
- マンションの所有期間が10年を超えること
- 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 確定申告すること
管理人からの一言「相続したマンションを売却する時には税額控除や特例制度の把握が大切」
遺産相続で取得したマンションを売却する際には、大きな税額控除や特例制度が用意されていることをしっかり把握しておきましょう。
自分で勉強しておかないと、利用できる制度をスルーして税金を多く支払ってしまう可能性があります。
もしも自分で把握することが難しければ、税理士などの専門家に相談すると良いでしょう。
税理士とつながりのある不動産会社に売却を依頼すれば、売却から確定申告までスムーズに手続きを進められます。
また相続したマンションの売却は、少し複雑な手続きを要する場合もありますので、法律や金融にも詳しい不動産会社を選ぶことをおすすめします。
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