大切な資産であるマンションが、どのような方法で査定されているのか気になりませんか？
また、マンションの評価を上げることができるのであれば、その方法を知りたいと思うはずです。
この記事では、「査定価格の算出方法」から「評価を上げるポイント」について解説していきます。
マンションの査定価格はどんな算出方法で決まるの？
結論から言いますと、マンションは取引事例比較法によって査定されます。
「何それ？」と思われた人も多いのではないでしょうか。
まず、不動産の査定方法は3つあります。
- 原価法
- 収益還元法
- 取引事例比較法
これらは、物件種別などによって使い分けられます。
それぞれどんな物件に対して、どんなときに使われるのか解説していきます。
取引事例比較法のことが分かれば良いという人は、こちらは読み飛ばしてください。
「原価法」は事業用に使われる査定方法
原価法は、新たに同じ物件を建てる場合にかかる仕入れ値(再調達原価)を求め、原価修正をおこなう方法です。
再調達原価は、直接法と間接法のいずれか、または併用して算出します。
| 直接法 | 建物に使われている資材やその数量、建築にかかった時間などから求める |
|---|---|
| 間接法 | 類似物件の費用明細を当該物件に当てはめ、補正して求める |
原価修正は、耐用年数に基づいて減価償却をおこない、現在の価値に算出し直すのが一般的です。
定額法と定率法という方法がありますが、建物の減価償却には定額法が用いられます。
「収益還元法」は投資用に使われる査定方法
収益還元法は、将来その物件に見込まれる純収益(収益-費用)を査定額に還元する方法です。
| 不動産価値 | |
|---|---|
| 収益が見込める物件 | 高い |
| 収益が見込めない物件 | 低い |
収益還元法のイメージ
「取引事例比較法」は居住用に使われる査定方法
取引事例比較法は、類似する物件の取引事例を参考にして価格を求める方法です。
どんな査定方法なのかは、不動産会社が取引事例比較法を用いて査定価格を算出する流れに沿って、詳しく解説していきます。
取引事例比較法によって査定価格が算出される流れ
マンション査定に用いられる取引事例比較法によって、不動産価格が算出される流れは以下のとおりです。
- 取引事例を集める
- 評価点をつける
- 時点修正する
- 査定額を算出する
1.基準となる取引事例を集める
取引事例比較法では、基準となる取引事例を集めることから始めます。
不動産会社は、近隣地域または類似地域にある不動産から、多数の事例を収集します。
その物件が建っているエリア、最寄り駅からの所要時間、規模、建物のグレードといった面から選んでいくのが基本です。
過去に同一マンション内で取引があった場合は、優先してピックアップされます。
2.評価点を付ける
不動産会社は、集めた事例をもとに「既存住宅価格査定マニュアル」に則って査定シートを作成します。
引用元: マンション価格査定マニュアル-公益財団法人不動産流通推進センター
評価項目ごとに、類似物件よりも優れている部分はプラス点、劣っている部分はマイナス点されます。
3.時点修正する
マンションの評価点をつけたら、時点修正をします。
時点修正とは、「2年前に1,500万円、1年前に1,200万円で売買されているため、1,000万円で売却するのが妥当だろう」という考えのもと査定額を調整することをいいます。
買主からすれば何千万円という大きな買い物であるため、相場価格を調べ尽くす人がほとんどです。
相場価格よりも高ければ売れないため、時点修正をして売れ残りを防ぎます。
4.査定価格を算定する
査定シートをもとに、マンションの評価額を算出します。
マンションの評価額は、以下の計算式で求めます。
査定シートは売主も見ることができますので、確認してみてください。
複数社の査定シートを比較すると、取引事例に選ぶ物件や評価点のつけ方、時点修正の有無などに差があることがわかるでしょう。
マンションの査定額には何が影響する？
マンションの査定額に大きく影響するのは、どんな項目なのでしょうか。
不動産会社が査定時に見るポイントは、以下のとおりです。
- 建設から何年経っているか
- 交通の便は良いか
- マンションの何階部分か
- 騒音や振動の問題はないか
不動産価格に影響があるポイントを把握したうえで査定シートを確認すれば、ただ眺めるだけでなく、納得できる内容なのかチェックできるようになります。
築年数によって価値は年々下がっていく
新しいマンションのほうが高く評価されるのは、言うまでもありません。
駅からの徒歩分数は6分以上からマイナスされる
最寄駅からの所要時間、いわゆるマンションの立地も査定には大きく影響します。
基準としては、駅からマンションまでが徒歩分数6分以上になるとマイナスの評価を受けてしまいます。
少し厳しい基準のように思えますが、査定においてどうしても重要視されてしまうポイントです。
所在階が高ければ高いほど価値は上がる
物件の所在階が高いと評価は上がり、査定額も高くなります。
これは眺望の違いによるもので、階数が高ければ高いほど部屋からの眺めが良く人気物件となるため、評価額も上がります。
もしも住んでいるのが1階だとしたら、不動産の査定においては不利となってしまうでしょう。
1階のマンションに住んでいる人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
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外からの騒音や振動が極端にある物件は大幅なマイナス
外からの騒音や振動が極端にある物件は、大幅なマイナスを受けます。
騒音や振動がある物件はどうしても買い手が付きづらず、安くしないと売れ残ってしまうからです。
できるだけ高く売却したければ、騒音や振動のある時間帯に家にいない人を探したり、実際に体験してもらったうえで気にならないという人を探す必要があります。
査定額は高くできる！マンションの評点を上げる3つのコツ
マンションの評価額は、査定する人の主観によって左右されるため、工夫次第では査定額を上げることができます。
不動産会社は価格査定をおこなう際、買い手がその物件を見たときにいくらだったら買う気になるかを中心テーマに置いており、印象の良いマンションは査定額も高くなります。
マンションの査定額を上げるコツについては、下記の記事でも詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
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掃除をしてキレイにしておく
マンションの評価は不動産会社がおこなうのですが、不動産の査定に来る担当者もプロとはいえ人間です。
またキレイなマンションのほうが、不動産会社も買主に進めやすいのではないでしょうか。
なかなか最初に与えた印象を変えるのは大変ですので、第一印象を決める査定時にキレイな状態にしておくことをおすすめします。
訪問査定前の掃除について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
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リフォームした履歴を提示する
住んでいるときにマンションをリフォームしたのであれば、リフォームをしたことが分かる資料を用意しておいてください。
ちゃんとメンテナンスをしている証明になりますし、物件の状態が良ければ当然ながら査定額は上がります。
資料を紛失してしまっている場合でも、リフォームした箇所についてきちんと不動産業者に伝えましょう。
故障している設備があれば修理しておく
給湯設備やトイレなど、生活に必須な設備に不備があれば先に修理しておきます。
先に修理しておいたほうが査定額が上がるのはもちろん、売却も円滑に進むでしょう。
修理すれば治るとわかっていても、買主は不備のある物件を敬遠してしまう傾向にあるからです。
管理人から一言「不動産業者が提示する査定額の根拠を確認しよう」
不動産業者にマンションの査定をしてもらったら、その金額になった根拠を必ず確認します。
評価の内容について分かるものを見せてもらうと、なお良いでしょう。
マンションのことは不動産業者よりも、そこで暮らしてきた売主のほうが良く知っているはずです。
不動産業者が把握していないマンションの良さがあると査定に反映されず、査定額が思ったよりも低くなってしまう場合がありますので、売主が知っているマンションの情報は全て伝えることと、査定額に疑問があれば遠慮せずに聞くことが大切になります。
イエウールで一括査定したら310万も高くなった
管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。
イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。
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