離婚時にマンションを財産分与する方法｜離婚協議トラブル回避のポイント

離婚時に問題となるのが、財産分与についてです。

お金であれば綺麗に分けることができますが、マンションなど分けるのが難しい資産もあります。

離婚時にマンションを財産分与する方法

分けるのが難しいマンションなどの資産は、どのように財産分与すれば良いのでしょうか。

財産分与の基本的な考え方は、婚姻中に2人で築き上げた財産を分けることですが、負の資産についても同様に分けなければならないことを忘れてはいけません。

つまりマンションに住宅ローンが残っている場合、ローン残債についても2人で折半しなければならないということです。

住宅ローン残債がある場合、預貯金で住宅ローンを完済できれば問題ありませんが、現実的ではありません。

住宅ローン残債があるマンションは、以下の方法で財産分与するのが一般的です。

売却して現金化するのがベスト

マンションの財産分与は、売却して現金化するのがベストです。

マンションは二つに割って分けることができないのでトラブルになりやすい資産ですが、売却して現金化すればきれいに分けられます。

売却して得たお金でローンを返済し、残ったお金を折半すれば良いからです。

ローン返済によって売却代金が手元に残らなかったとしても、負の資産であるローンを返せれば金銭的な問題は清算できるので、メリットは大きいでしょう。

住宅ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンの場合は、差額を預貯金で補う、あるいは任意売却という方法で売却します。

離婚時の任意売却について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

妻と子が住み続けてローンを折半する

離婚後、妻と子がマンションに住み続けるケースも多いと思います。

しかし妻と子が住宅ローン残債のあるマンションに住み続ける場合には、以下の問題に注意しなければなりません。

アンダーローンの注意点

マンションの価値が3,000万円でローン残債が2,000万円だった場合、夫は差額1,000万円の半分、500万円を受け取る権利があります。

そのため売却せずに住み続けるのであれば、妻は夫に500万円を支払わなければなりません。

預貯金等から500万円を捻出できれば良いのですが、現実的に難しい場合がほとんどです。

夫が500万円はいらないと言ったとしても、今度は贈与税が発生するという問題が出てきます。

オーバーローンの注意点

マンションの価値が2,000万円でローン残債が3,000万円だった場合、1,000万円については2人で支払っていくことになります。

しかし夫からしてみると、財産分与とはいえ住んでいないマンションのローンを支払い続けることに抵抗を感じるはずです。

最初は払うと言っていたとしても途中で支払うことをやめてしまう可能性があり、そうなると妻の負担は非常に重いものになります。

仮登記をしておく

夫名義のマンションに妻と子が住み続ける場合、仮登記をしておいたほうが良いでしょう。

仮登記とは「所有権移転請求権仮登記」というもので、仮登記をしておくと夫が勝手にマンションを売却してしまうリスクを防ぐことができます。

正式に所有権移転登記することは手続き上難しいため、仮登記という方法でリスクを軽減させることをおすすめします。

慰謝料・養育費として家を渡す

夫が妻に慰謝料や養育費として、マンションを渡すケースです。

慰謝料や養育費という形であれば、贈与税がかかる心配はありません。

しかし常識を超えた額の慰謝料は、贈与とみなされ税金がかかるため注意が必要です。

具体的な数字があるわけではありませんが、慰謝料の相場は思っているよりも少ないと思ったほうが良いでしょう。

たとえば結婚期間が20年間、夫の浮気が原因で離婚した場合でも、慰謝料は300万円から500万円です。

慰謝料・養育費としてマンション1戸を渡すのは過剰だと判断され、贈与税がかかる可能性があります。

離婚協議のトラブルの元「オーバーローン」

離婚協議トラブルで最も多いのが、住宅ローンがオーバーローンである場合です。

オーバーローンだとマンションを売ってもローンが完済できないため、足りない分を預貯金から捻出しないと売却できません。

住宅ローンという高額な借金を完済できるだけの財力がある人は少なく、多くの人が頭を悩ませます。

ローン残債があっても売却できる任意売却にも、ブラックリストに載るというデメリットがあり、躊躇する人も少なくありません。

不動産一括査定サイトで査定する

オーバーローンであると分かっているということは、マンションの資産価値を調べたと思いますが、もしも不動産一括査定サイトを利用していないのであれば、一度利用してみることをおすすめします。

不動産一括査定サイトを利用することで相場より高い査定額が出るのは当たり前で、中には1,800万円も高い査定額が出たという事例があるからです。

一括査定サイトを利用しなかった場合と比較すると、平均で400万円の差があります。

オーバーローンだと思っていても、不動産一括査定サイトを利用すれば売却価格でローンを返済できる可能性があるということです。

一括査定は無料なので、利用して損はありません。

マンションの査定額を知りたい人は、下記の記事でおすすめの不動産一括査定サイトについて紹介していますので参考にしてください。

一括査定によって高い査定額が出る仕組みについても、解説しています。

離婚でマンションを財産分与する時にやること

マンションを財産分与する場合、まずは住宅ローンがアンダーローンなのかオーバーローンなのか知っておかなければなりません。

アンダーローンの場合とオーバーローンの場合では、財産分与の方法が異なるからです。

自分のマンションがどっちかを知るためには、ローン残債とマンションの価値を調べる必要があります。

ローン残債は、借り入れたときの返済計画書を見るか、借り入れ先の銀行に問い合わせましょう。

マンションの価値は、不動産会社に家に来てもらい、査定してもらうことで調べることができます。

このとき一社の査定額を鵜呑みにするのはなく、必ず複数社に査定依頼してください。

車の査定でもわかるように、会社によって査定額に差が生じるからです。

高額なマンションになるとその差額も大きく、1割の差でも何百万と変わってくるのですから、複数社に査定依頼する必要性がわかると思います。

財産分与のQ&A

マンションを財産分与すると税金がかかる？

財産分与の方法を誤ると、夫婦間であっても贈与税が発生する可能性があります。

婚姻中に築いた資産を折半するというのが財産分与の考え方であるため、その考えからあまりにもかけ離れた財産分与は認められません。

離婚時にかかる税金については、「リンク」の記事で詳しく紹介していますので参考にしてください。

専業主婦でも財産分与を受けることはできる？

専業主婦でも、財産分与を受けることができます。

家事労働も立派な労働として評価されるため、婚姻中に築いた財産は共有資産になるという財産分与の基本的な考え方に基づき資産を分けます。

つまり専業主婦であっても、婚姻中に築いた資産は半分もらう権利があるということです。

旦那名義の家に住み続けることに問題はない？

旦那名義の家に住み続けることには、様々なリスクがあります。

旦那名義の家に住み続けるリスクは、以下のとおりです。

• 勝手に売られてしまう可能性がある
• 夫がローンを滞納すると家が競売にかけられる
• 夫が家に住みたいと主張すれば妻は立ち退かなければいけない
• 銀行から一括返済を請求される可能性がある

10年、20年もの長い間、上記のリスクがある家に住み続けるのは精神衛生上、良くありません。

離婚前に住んでいた家は売却して、お互い新しい生活を始めたほうが良いと思います。

公正証書を作成したほうが良い？

離婚時には、公正証書を作成しておくと安心でしょう。

特に妻と子が夫名義のマンションに住み続ける場合には、不可欠です。

公正証書を作成しておくことで、夫がローン返済を怠ったときに給与差押などの強制執行が可能になります。

頭金を個人の財産から出していた場合どうなる？

マンションの頭金を個人の財産から出して購入していた場合、頭金は共有財産にはなりません。

財産分与は婚姻中に築いた財産を分けることなので、結婚前の財産については財産分与の対象外です。

マンションの評価額から頭金を差し引いたものが、共有財産として財産分与の対象となります。

管理人からの一言「マンションの財産分与は売却して現金化するのが最善の方法」

トラブルの原因となるマンションは売却して現金化することで、スムーズに財産分与できます。

また少しでも高く売却することが、離婚協議トラブルを防ぐコツです。

とにかく早く離婚したいからといって、売り急ぐとどうしても売却価格が下がる傾向にありますので注意してください。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

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