オーナーチェンジ物件を売却するときの注意点と売れないときの対処法

オーナーチェンジでマンション売却することを考えた場合、買い手は現れるのか、いくらで売れるのか、不安に思われる人も多いのではないでしょうか。

少しでも不安をなくしてから売却に挑むためには、ある程度、知識を身につけましょう。

知識を身につければ、不安を払拭してから売却活動に挑むことができますし、当然ながら売却を成功させられる可能性が高くなります。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジとは、賃借人を退去させることなく、賃貸マンションやアパートの所有権だけを売買する方法です。

ただし賃借人と交わした賃貸契約も、新しいオーナーに引き継がれます。

そして、その対象となる物件をオーナーチェンジ物件と言います。

オーナーチェンジ物件は、新たにオーナーになってくれる人を探さなければ売却できないため、居住用マンションの売却よりもハードルが高くなります。

また満室であれば買い手は見つかりやすいですが、空室が目立っていたり、家賃滞納者がいたりすると売却しづらいというのが現実です。

売れ残ってしまうことなく、できるだけ高く売却するためにはどうすれば良いのか、知識を身につけておきましょう。

オーナーチェンジ物件を売却するときの注意点

オーナーチェンジ物件を売却するときの注意点は、以下のとおりです。

ターゲット層が限られるため売れづらい

ターゲット層が限られるオーナーチェンジ物件は、売れづらいということを覚悟しておかなければなりません。

オーナーチェンジ物件のターゲット層は、以下のとおりです。

もっとも買い手になる可能性が高いのは、不動産投資家になります。

サラリーマンや公務員、士業などの本業を持ちながら、副業として不動産投資をおこなうという人です。

不動産投資家のほとんどは、収益不動産のポータルサイトをチェックして購入物件を探すため、楽待などの大手ポータルサイトに物件情報を掲載しておけば、購入者が見つかりやすくなるでしょう。

自分が住みたいという人は除外する

ポータルサイトや不動産会社のサイトなどで物件を見て問い合わせてくる人の中には、「自分が住みたい」という人もいます。

しかし自分が住むための家として購入を希望している人に、オーナーチェンジ物件を売却するのは、あまりおすすめできません。

買い手が住むためには今住んでいる賃借人に退去してもらわなければならず、トラブルに発展するリスクが高いからです。

また賃借人が住んでいるため、内覧をしてもらうことができないというデメリットもあります。

部屋を見てもらわずに売却した場合、物件引渡し後に買主からクレームを入れられる可能性が高くなります。

仮に賃借人に許可を得て買主に内覧してもらうことができとしても、購入してくれるとは限らないという懸念もあります。

購入希望者が現れると嬉しくなり、どうにか対応しようと考えるかもしれませんが、オーナーチェンジ物件は不動産投資家や地主などに売却するのがベターです。

利回りが良くても売れないケースがある

当然ながら、利回りの良い物件のほうが買い手はつきやすくなります。

しかし利回りが良いからといって、必ずしも売れるとは限りませんので注意が必要です。

たとえば需要の少ない地方の物件や築古物件などは、現在の利回りは高かったとしても、キープし続けることが難しいためあまり人気がありません。

オーナーチェンジ物件の購入者がもっともチェックするのは、やはり入居率です。

入居率が高ければ、少しくらい利回りが低くても売却することができます。

オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法

オーナーチェンジ物件が売れないときの対処法は、以下のとおりです。

空室改善をする

オーナーチェンジ物件を高く売るためには、満室のまま家賃をキープすることが大切です。

しかし空室が続いて経営状況が悪化したことによって売却を検討した、という人も多いと思います。

そのような場合、どうすれば良いのでしょうか。

売却のための空室対策は、以下のとおりです。

賃貸物件の管理を業者に任せているという人も多いと思いますが、管理会社の力不足で入居率が悪い可能性があります。

客付力があるかどうか、他の管理会社にも話を聞いて見極めると良いでしょう。

また周辺の賃貸物件と比べて、賃料が高すぎることが原因で借り手が集まらない場合もあります。

適切な賃料設定ができているか、その地域の賃料相場を調べて比較してみてください。

物件をキレイにする

オーナーチェンジ物件に限った話しではありませんが、買主からの第一印象を良くするために、物件をキレイにしておきましょう。

第一印象の良い物件なら多少、空室があっても「すぐに借り手が現れるだろう」と思ってもらうことができ、購入してもらえます。

逆に入居率が悪く、見た目の印象もあまり良くない物件の場合、空室のままになるリスクが高いと判断され、売れ残ってしまう可能性が高いため注意してください。

オーナーチェンジ物件は売却相場が安い

オーナーチェンジ物件の売却相場は、居住用マンションなどに比べると安い場合がほとんどです。

これには賃貸物件の価値が、収益還元法で決められることが関係しています。

入居率の悪い物件は、将来得られる収益が期待できないため、当然ながら売却価格も安くなります。

損切りのために売却する人が多いオーナーチェンジ物件は、売却相場が安くなるということです。

賃料が安い物件も収益性が低いと判断され、安く見積もられてしまいますので注意してください。

またオーナーチェンジ物件は、住居用マンションと比べて用途が限られているというのも、相場価格が安い原因の一つです。

オーナーチェンジ物件の売却Q&A

オーナーチェンジの理由は何て言えばいい？

オーナーチェンジの理由は、正直に答えるのがベターです。

不動産を購入する人は、売主がなぜ物件を売ることにしたのかを気にするため、売却理由を聞かれる場合があります。

「入居率が良いため高く売れると思った」というポジティブな売却理由なら良いのですが、「経営が悪化したから」「利回りが良くないから」などのネガティブな売却理由だと、正直に話していいのか迷われる人もいると思います。

確かにネガティブな売却理由を聞いて、購入をやめてしまう人もいるかもしれませんが、売却後に「話が違う」といってトラブルに発展するよりかは良いです。

一度トラブルになってしまえば精神的にとても苦痛を強いられますので、嘘をつかずに正直に話しましょう。

ただし入居率が悪い、とストレートに言うのではなく、経営力が足りなかったために売却することになった、と伝えたほうが印象は良くなります。

賃借人に退去してもらう場合、立退料としていくら払えばいい？

立退料に相場価格はなく、買主が納得する金額を提示する必要があります。

一般的には、引っ越し費用や新しく借りるアパートの賃借契約にかかる費用を立退料とすることがほとんどです。

また新しく借りるアパートとの差額を数年間分、負担するというケースもあります。

管理人からの一言「売却力のある不動産会社に売却依頼しよう」

金額の大きい不動産売却では、不動産会社によって売却結果が大きく異なるケースも珍しくありません。

売却力のある不動産会社に売却依頼し、できるだけ高く売却してもらいましょう。

イエウールで一括査定したら310万も高くなった

管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。

イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。

物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。