マンション売却時に交わす売買契約書の注意点について徹底解説

買主と売買条件が合意したら、いよいよ売買契約の締結へと進みます。

契約時には買主と売買契約書を取り交わすのですが、専門用語がたくさん使われており、内容が理解できない人も少なくありません。

売買契約書は、トラブル発生時に重要な証拠となる書類です。

内容を理解しないまま契約を結んでしまうと、思いがけない損害を被る可能性があります。

あらかじめどんな内容が記載されているのか確認し、不明点がないか十分チェックしたうえで署名・捺印しましょう。

この記事では、「売買契約書の記載内容と注意点」についてわかりやすく解説していきます。

不動産売買契約書とは？

万が一のトラブルに備えて、売主と買主の間の取り決めを書面にしたものが不動産売買契約書になります。

トラブルが発生した際、売買契約書に従って解決していくことになりますので、非常に重要な書類です。

十分に理解したうえで手続きを進めてください。

何が書かれている？【記載内容の主な項目】

不動産売買契約書には、専門用語がたくさん出てきます。

どんな項目が記載されていて、どんな意味があるのか、事前に確認しておかないと内容をよく理解できないまま手続きを進めることになってしまいます。

重要事項説明書と同様の項目もありますので、照合しながらチェックしていくと良いでしょう。

具体的にどこをチェックすれば良いかは、後述で詳しく解説していきます。

記載内容

(1)契約の当事者の特定
(2)売買の目的物の表示
(3)売買の対象面積と売買代金の決定方法
(4)境界の明示
(5)代金の支払い方法
(6)手付金・手付解除
(7)所有権の移転・引き渡し・登記
(8)設備・備品等
(9) 抵当権などの抹消
(10)公租公課などの精算
(11)危険負担
(12)契約違反による解除
(13)反社会的勢力排除条項
(14)ローン特約
(15)瑕疵担保責任

引用元: 【不動産ジャパン】-公益財団法人不動産流通推進センター

マンション売買契約書のチェック項目と注意点

マンション売買契約書を受け取ったら、以下の視点でチェックしていきます。

署名・捺印してしまうと、そう簡単には内容を変更することはできないため、しっかりと確認しましょう。

物件情報の表示に誤りはないか
売買代金の額・受領方法・受取り時期は正しく記載されているか
手付金の額と性質を申し合わせておく
公租公課等の精算方法について
瑕疵担保責任の期間の折り合いをつける
付帯設備一覧表を用いて設備・備品などの取り決め

物件情報の表示に誤りはないか

マンション売買契約書にはマンションの名称や所在地、構造、面積などが記載されていますので、誤りがないかどうかチェックしてください。

物件情報は登記簿の「表題部」や、重要事項説明書の「物件の表示」と「登記簿に記載された事項」と同じ内容になります。

照らし合わせて間違いがないかどうか確認しましょう。

売買代金の額・受領方法・受取り時期は正しく記載されているか

売買代金は買主と最終的に合意した金額になっているか、消費税額は明記されているか確認します。

売買代金の受領方法には契約締結時に手付金を受取り、中間金、残金と分割するやり方のほか、一括払いもありますので希望と相違しないかチェックしてください。

支払い時期については、残金の受領を物件の引き渡し日に合わせるのが一般的です。

手付金の額と性質を申し合わせておく

手付金は売買契約締結と同時に買主から売主へ支払われるお金で、契約成立の証拠となる効力があります。

手付金の額は売主と買主で自由に取り決めることができますが、1〜2割程度に設定するのが一般的です。

例えば売買代金が3,000万円なら、手附金は300万円が相場になります。

また手付金には解約手付、証約手付、違約手付の3種類あり、どの性質を持たせるかによって意味合いが変わってきますので、双方話し合ったうえで取り決めましょう。

手付金の種類

解約手付	売買契約成立後、買主は手付放棄、売主は手付倍返しすることで契約解除できると定めたお金。
証約手付	売買契約が成立したことを証明するためのお金。この目的のみで受け取るケースは少ない。
違約手付	契約違反があったときに損害賠償金とする目的で定められるお金。

一般的には解約手付の性質を持たせることがほとんどなのですが、その場合、解約有効期間を買主・売主間で決めておかないと、どちらかの一方的な都合で解除となった際にトラブルになりかねませんので注意してください。

手付金について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

マンション売却時の手付金の相場と上限についてわかりやすく解説！

マンション売却時の手付金の相場と上限について解説しています。手付金はわかりやすくいうと売買代金の頭金のことで、返金の可能性がありますので使わずに取っておくのがベターです。解約時に用いられる重要な金銭ですので、トラブル回避のためにルールを確認しておきましょう。

5,226view

公租公課等の精算方法について

公租公課とは固定資産税や都市計画税などの不動産に課せられる税金のことで、売買契約書に記載された起算日に基づいて精算します。

売主はマンションの引渡し日までの分を、買主は引渡しの翌日以降の分を負担するよう取り決めるのが一般的です。

公租公課等の精算方法について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

売却するマンションの固定資産税を精算する方法｜日割りの起算日について解説

この記事ではマンション売却で固定資産税を精算する方法や日割りする起算日、売却後に必要経費に算入する必要があるのかを国税庁の裏付けのもと紹介しています。会計処理をするうえでの注意点についても確認しておきましょう。

6,076view

瑕疵担保責任の期間の折り合いをつける

買主が注意を払ったにもかかわらず見つけることができなかった物件の欠陥を「隠れた瑕疵」といい、売買契約締結後に隠れた瑕疵が発見されると、買主は売主に損害賠償または契約の解除を請求することができます。

これを瑕疵担保責任というのですが、売買契約書で期間について定めなかった場合「買主が瑕疵を発見してから1年間」が責任期間になってしまいます。

つまり売却から何年経っても瑕疵が見つかるたびに、買主からクレームをつけられるということです。

それでは売主は非常に不利な立場に置かれてしまいますので、売買契約書でしっかりと瑕疵担保責任の期間について明確にしておく必要があります。

売主は期間を短く設定したいと思っている一方で、買主は長く設定しておきたいと思っていますので、うまく折り合いをつけましょう。

お互いが合意すれば期間は好きに定めることができますが、2〜3ヶ月で設定することがほとんどです。

瑕疵担保責任についてさらに詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。

瑕疵担保責任はトラブルの元？マンション売却で「知らなかった」は通用しない！

中古マンションの売却では、瑕疵担保責任について避けて通ることはできません。期間や範囲、免責についてしっかりと知識を身につけておかないと、トラブルに巻き込まれ大変な思いをすることになります。給排水管の水漏れについても解説していますので、ぜひ参考にしてください。

6,685view

付帯設備一覧表を用いて設備・備品などの取り決め

エアコンや照明器具などのマンションに付帯する設備について、何を持っていき、何を置いていくのか明記しておく必要があります。

置いていく設備の傷や汚れの度合い、使用可能かどうかまでしっかりと付帯設備一覧表に記載しておきましょう。

売買契約時に明確にしておけば、売主が付帯設備に対して引渡し後に補修業務を負うことはありません。

マンション売却でエアコンはどうするのが正解？【外すor置いていく】

マンション売却でエアコンは外す？置いていく？どちらが良いのでしょうか。買主との話し合いで決めるのが一般的ですが、エアコンや照明などの付帯設備には瑕疵担保責任がありますので、慎重に決めないとトラブルに発展してしまうかもしれません。

3,091view

住宅売買契約書に貼付する収入印紙について

売買契約書は課税文書にあたりますので、収入印紙を貼付する必要があります。

収入印紙代は、国税庁のホームページに記載されている以下の表を参考にしてください。

契約金額	本則税率	軽減税率
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え１億円以下のもの	6万円	3万円