転勤や離婚、あるいは住宅ローンが払えないなど、マンションを賃貸にする理由は様々だと思いますが、マンション賃貸を成功させるのは簡単ではありません。
家賃収入を期待する人も多いのですが、賃貸に出すのにかかる費用やリスクについて理解していなかったことで、自己破産となる人も増えています。
この記事では、「マンション賃貸を成功させるコツ」から「貸すときの注意点」、「賃貸を任せる管理会社の決め方」について紹介していきますので、ぜひ参考にしてマンション賃貸を成功させてください。
マンションを貸すときの3つコツ
マンションを賃貸に出すことには、たくさんのリスクがあります。
たとえば入居者がなかなか決まらなかった場合、転居先と合わせて二重の住居費がかかる可能性があることが挙げられます。
ハイリスクなマンション賃貸を成功させるコツは、以下の3つです。
- 賃料設定は慎重におこなう
- 敷金や礼金は常識的な金額で設定する
- 綺麗にして貸し出す
賃料設定は相場をもとに慎重におこなう
借主から回収する家賃すべてが収入になるわけではありませんので、家賃から差し引かれる費用を考慮したうえで慎重に賃料設定しなければなりません。
マンションの家賃から差し引かれるお金
| 住宅ローン | 住宅ローン残債がある場合は毎月のローン返済額 |
|---|---|
| 管理手数料 | 賃貸を管理会社に任せるときに毎月の家賃に対して発生する費用 |
| 管理費・修繕積立金 | 管理組合員は貸主のままなので、支払い義務は貸主にある |
| 固定資産税 | マンションの所有者は貸主のままなので、貸主に請求がくる |
空き家となる期間を有効活用するために貸すだけであって儲けることを考えていない場合であっても、最低限、赤字にならないよう設定する必要があります。
賃料相場を確認し、もしも賃貸に出すことで赤字になってしまうのであれば、マンションを無理に貸し出すのではなく、思い切って売却してしまったほうが賢明だと思います。
敷金や礼金は常識的な金額で設定する
マンションを貸し出す際に設定する敷金や礼金については、常識的な金額で設定しましょう。
敷金や礼金は慣行になっているだけであって法律で規定されているわけではありませんので、いくら請求するかは貸主が決めることができます。
しかし自由に金額を決められるからといって、不合理な額を設定してしまえば借り手が見つからなくなります。
敷金・礼金の相場は物件や地域によって多少異なりますが、以下の範囲内で取り決めると良いでしょう。
| 敷金の相場 | 家賃の1〜3ヶ月分 |
|---|---|
| 礼金の相場 | 家賃の1〜2ヶ月分 |
礼金…もともとは借主が貸主に対してお礼や挨拶の意味を込めて送ったお金。
綺麗にして貸し出す
マンションを賃貸に出すのであれば、部屋を綺麗にしておく必要があります。
家賃が特別に安い場合は別として、わざわざ汚いマンションを借りて住みたいと思う人はいませんので、綺麗にしておかないといつまでも借主が見つからないという事態になりかねません。
貸主自らで綺麗にするのはもちろんのこと、ハウスクリーニングなどを利用してピカピカにしておきましょう。
マンションを綺麗にして貸し出すことが、高い家賃収入を得ることにつながります。
賃貸するときにかかる費用【手数料・初期費用・維持管理費】
マンションを賃貸に出すときにかかる費用は、以下のとおりです。
- リフォーム代などの初期費用
- 建物の維持・管理にかかる費用
- 管理会社に賃貸業務を委託する手数料
リフォーム代などの初期費用
家を貸すときには、ある程度きれいにしてから貸し出します。
汚くて清潔感のない部屋では、借り手がつかない可能性が高いからです。
リフォームとまではいかなくても、物件の状態に応じてクリーニングや壁紙の張替え、畳やふすまの交換をして借り手が現れるようきれいにします。
場合によっては数十万かかるケースもあるため、事前に修繕費の見積もりをとっておくのが賢明です。
家賃がどの程度見込めるのか、何年ぐらい貸す予定なのかを念頭に、不動産会社と相談のうえどのくらい修補して賃貸に出すのがベストか考えましょう。
建物の維持・管理にかかる費用
マンションを貸し出し中に、設備不良などがあった場合は貸主が費用負担して修理しなければなりません。
そのためメンテナンスや設備の修繕費は、建物の築年数や設備の使用年数から計画的に用意しておく必要があります。
管理会社に賃貸業務を委託する手数料
マンションを賃貸に出す人のほぼ全員が、賃貸中のマンションの管理を管理委託業者に任せています。
マンションの管理委託には、賃料の3〜5%程度かかるのが一般的です。
固定資産税や不動産所得税などの税金がかかる
マンションを賃貸に出すときに課せられる税金は、固定資産税と不動産所得税です。
固定資産税はマンションの所有者が支払う税金のため、貸したからといって支払い義務が借主に移行することはありません。
またマンション賃貸で得たお金は不動産所得にあたるため、所得税が課せられます。
ただし賃料すべてに課せられるわけではなく、総収入金額から必要経費を差し引いた分に対して所得税がかかります。
課税不動産所得の計算方法
総収入金額には賃料や更新料、敷金や保証金のうち返還を要しないもの、共益費などの名目で受け取る電気代や水道代、掃除代などが含まれます。
必要経費として計上できるのは、以下のとおりです。
必要経費として計上できるもの
- 住宅ローンの利子
- 火災保険などの保険料
- 管理費(委託業者に支払っているお金も含む)
- 賃貸に出すためにかかった初期費用
- 固定資産税や管理組合に支払う管理費や修繕積立金
マンションを貸して家賃収入を得たら確定申告が必要
通常は確定申告する必要のないサラリーマンも、マンションを賃貸に出して家賃収入を得たら確定申告をしなければなりません。
確定申告の時期は、不動産所得のあった翌年の2月16日から3月15日となっていますので、忘れずに申告しましょう。
不動産所得は給与所得など他の収入とまとめて計算する総合課税となっており、課税額が比較的高くなる傾向にあるため注意してください。
ただし青色申告をすると控除を受けることができ、節税できますので要チェックです。
青色申告については、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
不動産所得の青色申告について〜白色申告との違いや適用条件・経費にできるものまでを解説
不動産所得は青色申告がベター？事業的規模などの適用条件や経費にできるものを解説しています。サラリーマンでも白色申告より青色申告のほうが良いのかや、青色申告特別控除はいくら適用されるのか、必要書類は何かについても紹介していますので、ぜひ参考にしてください。
儲かるとは限らない！分譲マンションを賃貸に出す注意点
マンションを貸すときは、リスク管理を怠って自己破産する家主が増えていることと、銀行からローンの一括返済を求められる可能性があることを注意点として理解しておきましょう。
儲かると思ってマンション賃貸を始めた家主が、自己破産してしまうという問題が増えています。
空室リスクがある｜自己破産する家主が増加
マンションを貸すときにどんなリスクがあるのか、きちんと把握したうえで慎重に手続きを進めないと自己破産する確率が高くなります。
たとえば借主が現れなかった場合、家賃収入を得ることができないため預貯金などから住宅ローンや管理費などを捻出しなければならず、金銭的に厳しい状況に追いつめられます。
また借主が家賃を滞納すれば、家賃収入が得られないうえに家賃の催促をおこなわないといけないという負担も出てきます。
マンションを貸すことのリスクについて不安に感じた人は、マンションを賃貸ではなく売却する方向性でも考えることをおすすめします。
必ずローンを借りている銀行へ連絡をする
住宅ローン返済中にマンションを賃貸に出す場合、住宅ローンの契約違反となって一括返済を求められる可能性があります。
「契約者本人が居住していること」という前提条件を満たせば住宅ローンは借りられるのですから、契約締結後もこれを守る義務があります。
転勤などの特別な理由があれば、認めてもらうことができるはずです。
駐車場などの共有施設を勝手に貸すのはルール違反
マンションの専有部分を第三者に貸すのは何の問題もありませんが、使用していた駐車場も一緒に貸すことは管理組合のルールに違反することになりますので注意してください。
駐車場は共有施設であり、居住者は管理組合と使用契約を結んで「駐車スペースを借りている」という扱いになるため、それを勝手に又貸ししてはいけません。
不合理な額の敷金や礼金では借り手は現れない
借主はできるだけ費用を抑えて入居したいと思っていますので、敷金や礼金は常識的な範囲で値段設定しましょう。
多くの費用を確保しておきたいからと敷金と礼金を高く設定したとしても、借主が現れなければ意味がありません。
マンション賃貸を任せる管理会社の選び方
マンション賃貸を任せる管理会社を選ぶときのポイントは、以下のとおりです。
- 管理手数料は妥当かどうか
- トラブル時にしっかりと対応してくれるか
- 腕のある管理会社かどうか
- 担当者との相性は良いか
管理手数料は妥当かどうか
管理手数料の目安は賃料の3〜5%ですが、委託会社によって差がありますので、何社か比較してみましょう。
ただし手数料が安いというだけで管理会社を選んでしまうと、後悔する可能性があります。
サービス内容とのバランスを考え、妥当だと思える管理会社に委託するのが賢明です。
トラブル時にしっかりと対応してくれるか
管理会社によって、サービス内容は大きく異なります。
管理手数料が安いからといって安易に選んでしまうと、トラブル時に対応してもらえないなどの問題が生じる可能性がありますので、サポートがしっかりしている管理会社を選びましょう。
腕のある管理会社かどうか
はじめてマンションを賃貸に出す人からすると、どの管理会社も同じように見えるかもしれませんが、管理会社によって能力に差があります。
管理会社の入居率などを参考に、能力のある会社かどうかチェックしましょう。
担当者との相性は良いか
マンションの管理を委託する会社も大切ですが、直接やり取りをしていくことになる担当者との相性も大切です。
マンション賃貸が成功するか失敗するかは、担当する営業マン次第といっても過言ではありません。
賃貸に関する知識は豊富にあるか、分からないことに対して後日調べるという対応をするか、責任感はあるか、など。大切な資産であるマンションを安心して預けられるかどうか、しっかりと見極めてください。
転勤などによってマンションを賃貸にした後に売ることはできる？
マンションを賃貸に出した後、転勤先に落ち着くことにした、思ったよりも利益が出ないので貸すのをやめたい、などの理由から売却を検討する人も少なくありません。
賃貸マンションの売却は、空室の場合でも借家人がいる場合でも可能です。
空室であれば問題なく売却できるので、通常の流れに従って売却してください。
ただし個人事業主として売却することになるので、売却価格に対して消費税が課せられるという点には注意が必要です。
借家人がいる場合は、新しくオーナーとなる人を探して売却するか、借主に立退料を支払って空室にしてから居住用として売却するかのいずれかになります。
賃貸に出す前に売却するという選択肢
一度マンションを賃貸に出してしまうと、売却するときに税金の控除が受けられなかったり、消費税が課せられるというデメリットがあります。
賃貸に出さずに居住用マンションのまま売却したほうが、手元に残るお金が多いということです。
不動産は年数が経過すると資産価値がなくなっていくという側面もあるため、本当に賃貸に出して良いのかしっかりと吟味する必要があります。
入ってくる家賃収入の魅力だけで判断してしまうと、最終的に損をしてしまう可能性があるでしょう。
特に海外転勤などでマンションを長期間空ける場合に賃貸へ出すことを検討する人が多いのですが、賃貸と売却それぞれのメリットとデメリットについて理解できているか念入りに確認するべきです。
マンションを賃貸にした場合と売却した場合、それぞれのメリット・デメリットについては、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
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管理人からの一言「マンション賃貸にはたくさんのリスクがあることを肝に銘じよう」
マンション賃貸にはたくさんのリスクがありますので、儲かりそうだからと安易に貸すことを選択してしまうと自己資産という最悪の結末を迎えかねません。
マンションを賃貸に出す方向性で進めていくのであれば、様々なリスクがあることを肝に銘じましょう。
マンションを賃貸に出したことによって損をしてしまうケースも多いので、賃貸に対して少しでも不安があるのであれば売却することも視野に入れて検討し直すことをおすすめします。
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