離婚の際、住んでいたマンションを任意売却する人が増えています。
これまでは夫名義、あるいは共有名義のマンションに、妻と子供が住み続けるケースが多く見受けられました。
しかし離婚後にマンションを残すことには様々なリスクがあり、トラブルになる場合も少なくありません。
そのため離婚時にすべての問題を解決して綺麗さっぱり清算したいと考える人が多くなり、任意売却する人が増えました。
とはいえ、「任意売却ってどんな手続きが必要なの？」「手続きをおこなうタイミングはいつ？」などの疑問を抱く人も多いと思います。
この記事では、「家を任意売却する方法と手順」から「任意売却のメリットと注意点」について紹介いきますので参考にしてください。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難な人を救済する制度です。
離婚によって住宅ローンの返済が難しくなり、利用する人も少なくありません。
通常であれば、住宅ローン残債があると売却できないのですが、任意売却なら可能です。
ただし売却後もローンが残った場合は、完済するまで返済が続くという点には注意しなければなりません。
離婚時に住宅ローン残債がある家を任意売却する方法
離婚時に住んでいた家の住宅ローン問題がない人はほとんどおらず、多くの人は住宅ローン返済中に離婚に至っています。
住宅ローン残債があったとしても、マンションの売却価格で補えるのであれば問題ありません。
問題となるのは、マンションを売却しても住宅ローン残債が残ってしまうオーバーローンの場合です。
ただしオーバーローンだったとしても、マンション問題を懸念して離婚をやめる必要も、離婚後にマンションを残す必要もありません。
住宅ローン残債があるマンションを処分する方法について、手順に沿って解説していきます。
住宅ローン残債を確認する
まずは住宅ローン残債がいくらあるのか、明確にしてください。
住宅ローン残債は、ローンを借り入れたときに受け取った返済予定表で確認することができます。
もしも紛失している場合は、金融機関に再発行を申し出ましょう。
住宅ローン残債がいくらあるのか把握しておかないと、マンションの処分方法を決めることができません。
マンション査定で価値を知る
次に、マンションがいくらで売れるのか知るために、不動産会社に査定してもらいましょう。
売却することがはっきりと決まったわけではないのに、不動産会社に査定してもらうのは気が引けるという人もいるかもしれませんが、不動産会社は見込み客を増やすために査定だけでも対応してくれます。
もちろん、査定依頼したからといって必ずしも売却まで進む必要はありません。
現在は不動産一括査定サイトというインターネット上で査定依頼できるサービスが普及したため、査定額を確認しやすくなりました。
メールや電話で査定結果が分かるので、査定額が知りたいだけという人も利用しやすいと思います。
一括査定のサービスをおこなっているサイトはいくつかありますので、どのサイトが良いのか知りたいという人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
不動産一括査定サイト大手12社を徹底比較！おすすめサイトから選び方まで解説
不動産一括査定サイトを利用すれば、物件がいくらで売却できるか効率的に調べられるだけでなく、質の良い不動産会社にも出会えます。できるだけ好条件で売るためには、サイト選びが重要。不動産のプロである管理人が、おすすめのサイトと選び方のポイントを解説していきます。
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オーバーローンかアンダーローンか調べる
マンションを売却査定したら、売却価格で住宅ローン残債を相殺できるのかが分かります。
売却価格が住宅ローン残債を上回るアンダーローンなら、通常の方法でマンションを売却できます。
もしも売却価格が住宅ローン残債を下回るオーバーローンなら、通常の方法では売却できません。
不動産会社に相談して、任意売却でマンションを処分する方向で話しを進めることになります。
任意売却の流れについては、下記の記事で詳しく紹介していますので参考にしてください。
任意売却の流れとメリットを解説！ローン残債があっても売却できる？
住宅ローン残債があってもマンションを売却することができる任意売却とは？相談先は弁護士でいいの？任意売却するうえで知っておくべき注意点やデメリット、流れについても紹介しています。
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任意売却するタイミングは離婚前？離婚後？
結論から言いますと、任意売却するタイミングは離婚前です。
なるべく早く離れたいという気持ちはわかりますが、マンションを任意売却する前に離婚してしまうのは賢明ではありません。
特に共有名義になっている場合には、2人の同意のもとマンションを売却しなければならないため、離婚後だとしても連絡を取り合う必要性があります。
金銭が絡む話し合いは、どんなに仲の良い夫婦でも揉めやすいのですから、離婚後に持ち越すべきではないのは明白です。
もしも離婚後にどちらか一方が連絡を断った場合、マンションを売却することができなくなるというリスクもあります。任意売却は離婚前におこないましょう。
任意売却で家を売って離婚するメリット
任意売却で家を売って離婚するメリットは、以下のとおりです。
- 財産分与がスムーズにおこなえる
- 高値売却できる
財産分与がスムーズにおこなえる
マンションなどの不動産は、財産分与しづらい資産です。
離婚時に住宅ローンを完済できれば良いのですが、全額返済できる人は稀で、ほとんどの人は対処に困ってしまいます。
残債分与は負の資産についても折半するのが基本のため、住宅ローン残債がある場合は離婚後に協力して返済することを取り決めなければなりません。
婚姻中に住んでいた家の支払いが、離婚後にまで及ぶのは不本意のはずです。
離婚原因が性格の不一致や相手の浮気などであれば、なおさら苦痛に感じるでしょう。
任意売却なら分けやすいお金に換えて財産分与できるため、きれいさっぱり清算できます。
財産分与について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
離婚時にマンションを財産分与する方法｜離婚協議トラブル回避のポイント
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高値売却できる
任意売却なら、高値売却できる見込みがあります。
離婚によって住宅ローンの支払いが困難になってしまうと、物件は差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
競売にかけられると、競売物件として公表されるため近隣の人に知られてしまいますし、なにより安く買い叩かれます。
一般市場の5〜7割が競売の相場です。
また競売にかけられてもなお住宅ローンが残った場合、返し終わるまで払い続けないといけないというデメリットもあります。
任意売却であれば、交渉次第で返済額を減額できる可能性があります。
離婚によってマンションや一戸建ての不動産を任意売却するときの注意点
離婚時に任意売却する注意点は、以下のとおりです。
- ブラックリストに載る
- 新築だと売却後の返済額も高額になる可能性がある
- ローンを完済するまで連帯債務者の責任は残る
- 任意売却は早めにおこなう
ブラックリストに載る
任意売却には、ブラックリストに載るというデメリットがあります。
正確に言えば、任意売却するためには住宅ローンの返済を止めないといけないため、滞納したことが延滞情報として個人信用情報に登録されてしまいます。
新築だと売却後の返済額も多く残る可能性がある
新築を購入してすぐに離婚する場合、任意売却したとしても返済額が多く残る可能性があります。
住宅ローン残債にしばられて売却できないという状況よりは良いかもしれませんが、「きれいさっぱり清算！」とはいかないかもしれません。
ローンを完済するまで連帯債務者の責任は残る
連帯債務者の責任は、住宅ローンが完済できるまで続きます。
妻が連帯債務者になっていた場合、「離婚したから知りません」というのは通用しないということです。
任意売却は早めにおこなう
マンションを所有している間は、固定資産税や管理費等を支払う必要があります。
また離婚前に別居する場合、どちらか一方がマンションを出てホテルや賃貸など仮住まいで暮らすことになるため、宿泊代なども別途かかってきます。
売り出してすぐに売却できるとは限りませんし、ローン滞納期間が長引けば競売になる恐れがあります。
住宅ローン残債があるマンションを任意売却する場合には、早めに手続きを進めてください。
任意売却を専門としている不動産業者がいますので、まずは相談してみると良いでしょう。
自らで任意売却専門の業者を探すのは難しいと思いますので、任意売却を得意とする業者を紹介してもらえるホームズの一括査定を利用することをおすすめします。
離婚するなら住宅ローン残債務がある家は任意売却するべき
離婚時にマンションを任意売却したほうが良い理由は、マンションを残して妻が住み続けるケース、賃貸にするケース、放置するケース、いずれもリスクが付いて回るからです。
それぞれどんなリスクがあるのか、解説していきます。
妻が住み続けるリスク
住宅ローン残債のあるマンションを残しておく場合で最も多いのが、夫名義のマンションに妻と子が住み、ローン返済を夫がするケースです。
このケースには、以下のリスクがあります。
- 夫が何らかの理由から返済をストップした場合、家は競売にかけられる
- 後から売却したいと思ったときに手間がかかる
- 銀行から一括返済を請求される可能性がある
- 夫は新居の家賃と2重の支払いを強いられる
離婚時にはお互いに納得していたとしても、ローン返済が終わるまでに、別々の人生を歩み始めた2人に何が起きるか分からず、再婚して新しい家庭を持つことも考えられます。
住宅ローンを完済するまでの10年、20年後を見据え、マンション問題をどうするべきか考える必要があります。
賃貸にするリスク
マンションを賃貸にして家賃収入でローンを返済し、完済したら売却して利益を分けるという方法をとる人もいます。
しかし離婚時にマンションを賃貸にすることには、以下のリスクがあります。
- 家賃収入が継続的に入る保証はない
- 賃貸後に売却できるとは限らない
- 物件維持に費用がかかる
- ローンを完済するまで新たな住宅ローンを組めない
- 何年経っても縁が切れない
マンションを賃貸にすること自体、非常にリスクがあることであり、何年経っても家の問題で話し合ったり、言い争ったりする可能性があります。
離婚時にマンションを賃貸しないほうが良い理由について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
離婚したらマンションは売却と賃貸どっちがいい？住宅ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンでもきれいに清算できる任意売却についても紹介しています。財産分与や養育費の問題は深刻化するため、できるだけ早く円満に家の問題を解決する方法を知っておきましょう。
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放置するリスク
話し合いがまとまらないからといってマンションを放置してしまう人がいますが、放置することは最もやってはいけないことです。
マンションを放置すると家は急速に傷んでしまい、住宅ローンの問題だけでなく、住める状態ではなくなるという新たな問題が生じる可能性があります。
また固定資産税や管理費、修繕積立金などは、住んでいるかどうかに関係なく所有している間は支払いの義務があり、無駄なお金を支払い続けることにもなります。
離婚後の人生を幸せにするためには、過去のしがらみをきれいに清算するのが賢明です。
マンションを放置してしまうことは、現実から逃げているだけであって、決して前向きな判断とは言えません。
離婚時に住宅ローン残債がある家を任意売却する場合のQ&A
- 夫名義になっているが夫と連絡がとれない！任意売却できる？
- 夫名義になっている家は、夫の同意がなければ売却することはできません。
ただし失踪届けを出しても夫が現れなかった場合は、裁判所に申し出ることで売却できる可能性があります。
- 任意売却した家に住み続けることはできる？
- リースバッグなら、任意売却した家に住み続けることができます。
リースバッグとは、買主にオーナーになってもらい、借家人として家賃を支払いながら住む方法です。
リースバッグをする場合は、あらかじめ買主の了承が必要なので、不動産会社か親戚に家を買い取ってもらうケースがほとんどです。
- 養育費や慰謝料として夫に住宅ローンを負担してもらっても良い？
- 養育費や慰謝料として住宅ローンを夫に負担してもらうのは、やめたほうが良いでしょう。
夫が再婚して新しい家庭を築いたり、病気によって失業したり、時間が経てば状況は変わります。
養育費代わりのローンが夫から支払われず困っているという妻側の意見も、ローンの支払いによって生活もままならないという夫側の意見も、よく耳にします。
管理人からの一言「離婚時の住宅ローン問題は任意売却で解決できる」
離婚時の住宅ローン問題は、任意売却で解決させることができます。
任意売却には正しい手順や注意点がありますので、事前に確認しておいてください。
ホームズで一括査定したら380万円も高くなった
管理人がホームズで自宅マンションを一括査定したところ、大手不動産会社より380万円も高い査定価格をだしてもらえました。
ホームズはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくる心配もありません。
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