リロケーションとは？サービスのメリットと業者選びで失敗しないコツ

転勤が決まり、持ち家であるマンションを売りに出すのか、あるいは賃貸に出すのか、迷った人も多いのではないでしょうか。

マンションを賃貸にするのには、どうしてもリスクが付いてまわりますが、リロケーションサービスを利用することでリスクを軽減できます。

リロケーションとは

リロケーションとは、何らかの事情から留守宅となってしまう不動産を、一定期間のみ賃貸に出すことです。

空室期間を有効に活用して家賃収入を得るリロケーションは、人事異動になった人や都会の生活に疲れ、田舎暮らしや海外移住を始める都心居住者などから注目を集めています。

ただし不動産賃貸はリスクを伴うため、リロケーションのサポートを専門としている業者のリロケーションサービスを利用する人も少なくありません。

リロケーションを専門としている業者のサービスには、借主の募集はもちろん、滞納家賃の立替システムや明渡し不履行が発生したときの対応、また物件の定期巡回も含まれています。

業者がおこなうリロケーションサービスについては、後述で詳しく解説します。

マンションや一戸建てなどの不動産をリロケーション物件にするメリット

不動産をリロケーションするメリットは、以下のとおりです。

空き家にして部屋が劣化するのを防げる

マンションをリロケーションに出すことで、空き家にならずに済み、部屋が急速に劣化するのを防ぐことができます。

人の出入りがない空き家は、換気をしないため室内に湿気が溜まり、木材をダメにしますし、給排水管はしばらく通水しないと錆びてしまいます。

自身で管理ができない人のために、空き家管理を専門に業務をおこなっている業者もあるほどですが、マンションをリロケーションに出せば、借主に物件の管理をおこなってもらいながら、家賃収入まで得られるという利点があります。

家賃収入が得られる

マンションをリロケーションする最大のメリットは、家賃収入を得られるという点です。

空き家のままにしておく人もいますが、空き家期間を有効に使って家賃収入を得るのは非常に賢明といえます。

退去してもらう時期を決められる

一般的な賃貸契約である「普通借家契約」は、正当事由がなければ貸主から契約の更新拒絶や解約を申し入れることはできませんが、リロケーションは最初に賃貸期間を決められる「定期借家契約」を結ぶため、借主に退去してもらう時期を自由に決めることができます。

定期借家契約なら、借主の「居座り」のリスクを大幅に減らすことができます。

転勤などによってマンションを一時的に貸し出す場合には、必ず定期借家契約を結んでおかないと、契約満了後も借主に居座られてしまい、貸主が他の住まいを探すハメになることもありますので、十分気をつけてください。

住宅：定期借家制度について – 国土交通省

リロケーション業者のサービス内容

リロケーション業者がおこなっているサービスは、主に以下のようなものです。

入居者の募集をおこなってもらえる

赴任者がマンションを賃貸に出すと決めたからといって、すぐに借主が見つかるとは限りません。

借主が現れないまま、赴任の日を迎えてしまうことも考えられます。

空き家のままになることは最も避けたい事態ですが、赴任先から借主の募集を続けるのは簡単ではありません。

退去立会い、敷金精算をおこなってもらえる

リロケーションサービスを利用すると、赴任者が帰任するときの対応もスムーズで、借主に家を明渡してもらえないという心配がいりません。

借主の退去時にはマンションの状況をチェックしてくれ、損傷があれば、その損傷を敷金で精算するところまでサポートしてくれます。

トラブルになりやすい事柄について、プロであるリロケーション業者に間に入ってもらえることは、大きなメリットではないでしょうか。

借主の滞納家賃を立て替えてくれる

マンションを賃貸に出す最大のメリットは、家賃収入があることです。

家賃収入を住宅ローンや固定資産税の支払いに充てることで、金銭的な負担なく、マンションを所有しつづけることができます。

しかし、借主が家賃を滞納したらどうでしょうか。

住宅ローンや固定資産税の支払いが、困難になってしまうかもしれません。

リロケーション業者はこのようなリスクを軽減するために、滞納家賃を立て替えるサービスをおこなっています。

家賃が支払われないリスクを恐れることなく、安心してマンションを貸すことができます。

マンションをリロケーションで賃貸する注意点｜失敗しないためのコツ

リロケーションサービスのメリットについて説明しましたが、リロケーションサービスを利用するにあたって、注意しなければならない点もあります。

この注意点を把握しておかないと、トラブルに発展したり、貸主にとって不利益となったりしますので、しっかり確認してください。

リロケーション会社選びは比較することが大切

リロケーション会社は、マンションを賃貸する際のトラブルやリスクを軽減するために、様々なサービスをおこなっています。

しかしすべてのリロケーション会社にサービスが揃っているとは限りませんし、良質なリロケーション会社ばかりではありません。

入居者の募集などを問題なくやってもらえるか、貸している間や退去時のサポートはしっかりしているかなど、何社か比較してしっかり見極めましょう。

明渡保証のあるリロケーション会社を選ぶ

借主が契約満了時にスムーズに退去してくれない場合に備えて、明渡保証のあるリロケーション会社を選びましょう。

明渡保証があれば借主が退去してくれないときに、リロケーション会社から賃料相当額を受け取ることができ、ホテルなどへ一時的に住む資金とすることができます。

明渡保証がついていないと、借主が退去してくれない場合にホテルなどのお金を自分で支払わなければなりません。

明渡保証が付いているリロケーション会社かどうか、確認してから申し込みましょう。

原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールを明確にしておく

借主は契約終了時に、物件を原状に戻してから所有者に返還する決まりとなっていますが、消耗等の箇所や発生の時期など、事実関係の有無をめぐったトラブルも少なくありません。

原状回復をめぐるトラブルの原因として、入居時と退去時の、物件や消耗品の確認が不十分であることが挙げられます。

チェック項目に関しては、国土交通省が提供する「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考にすると良いでしょう。

リロケーション以外の選択肢も考える

マンションをリロケーションする前に、本当にリロケーションするのがベストな選択なのかどうか、しっかりと検討しましょう。

リスクの少ないリロケーションであっても、賃貸に出すことには変わりないため、一定のリスクは負わなければなりません。

親戚や留守宅管理業者に空き家管理を頼んだり、思い切って売却するという選択肢も、合わせて検討してみましょう。

海外赴任・転勤時に持ち家をどうするべきかについては、下記の記事で赴任期間別のベストな対応方法について紹介していますので合わせてご覧ください。

家を賃貸にするときにかかる費用

家を賃貸にするときにかかる費用は、以下のとおりです。

リフォームなどの初期費用	30〜50万円
マンションを維持するのにかかる費用	固定資産税や管理費・修繕積立金、住宅ローンなど
リロケーション業者に支払う委託管理費	賃料の3〜5%程度

マンションを貸すときにかかる費用については、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。

管理人からの一言「賃貸に出す場合はリロケーションサービスを利用するべき」

マンションを賃貸に出す際のリスクやトラブルは、リロケーションサービスを活用することで軽減できます。

貸主がリロケーション業者に賃貸の申し込みをしてから、帰任入居するまで、しっかりサポートしてくれる良質なリロケーション業者を選び、リロケーションを成功させてください。

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