媒介契約とは？種類ごとに契約の違いをわかりやすく解説

媒介契約は、不動産会社に物件や土地などの売却を依頼する際に交わす契約のことです。

一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類あり、売却を依頼できる不動産会社の数や自己発見取引の可否などの宅地建物取引業法に基づく違いがあります。

初めての不動産売買でどの媒介契約で依頼するべきかわからない人は、専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

	売却依頼できる不動産会社の数	自己発見取引の可否
一般媒介契約	制限なし	可能
専任媒介契約	1社のみ	可能
専属専任媒介契約	1社のみ	不可

専任媒介契約は、依頼できる不動産会社の数が1社のみであることから広告宣伝費をかけて積極的に買主を探してもらえるうえ、自己発見取引も認められています。

複数社に売却を依頼できる一般媒介契約の場合、不動産会社は成功報酬が受け取れない可能性を懸念して広告宣伝費をかけません。

国土交通大臣が指定する不動産流通機構への登録義務もないため、広告宣伝費をかけなくても売れる都会の人気物件でなければ売れ残ってしまう可能性が高い契約形態となっています。

締結する媒介契約を間違えると売却価格が下がったり、売れ残ったりして損をする可能性があります。

契約内容や媒介契約ごとの相違点について深掘りして解説していきますので、知識をつけたうえで不動産会社との契約締結に進んでください。

媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産仲介会社にマンションの売却を依頼する際に結ぶ契約のことです。

マンション売却を依頼された仲介会社は、営業活動や書類の準備、また売り主と買い主の間にトラブルが起きないようにサポートをします。

しかし、いきなりどれにしますか、と言われても困ってしまうと思いますので、それぞれの契約形態の内容や違いについて確認しておきましょう。

3種類の媒介契約の内容や違い

3種類の媒介契約にどのような違いがあるのか知っておかないと、仲介会社にどの媒介契約を結ぶか聞かれたときに困ってしまいます。

仲介会社にとって都合の良い媒介契約が、売主にとっても良い媒介契約であるとは限りませんので、事前にそれぞれの内容と違いを頭に入れたうえで選択してください。

一般媒介契約は自由度が高い

一般媒介契約は、複数の仲介会社に同時に不動産売却を依頼することができ、自分で買い主を見つけて取引をする「自己発見取引」も認められています。

「一般」と名前についているので、一番よく使われているのでは、と思われるかもしれませんが、実際は今まであまり使われてきておらず、選ぶ人が増えてきたのは最近のことです。

専任媒介契約を利用する人が最も多い

専任媒介契約は、最も多くの人が選択する媒介契約です。

専任媒介契約の場合、仲介会社に物件売却を依頼できるのが、一社だけに限られます。

その代わり仲介会社は、「レインズ」という情報システムに、物件の情報を登録することを義務づけられていたり、売却活動の報告を２週間に１回以上する決まりとなっていたりします。

自己発見取引は認められており、その場合は仲介会社に手数料を支払う必要はありません。

専属専任媒介契約は自己発見取引ができない

専属専任は専任とほとんど同じ内容ですが、専属専任の場合、自己発見取引をしてはいけない決まりとなっています。

知り合いや親戚などから自分で買い手を見つけてきたとしても、仲介会社を通して売買取引をしなくてはならず、仲介会社に仲介手数料を支払うことになります。

最も制約が多い媒介契約になりますが、売却活動の報告を1週間に1回以上と密にしてもらえるので、活動の進み具合が把握しやすいのが特徴です。

それぞれの取引形態の違い

3つの媒介契約の取引形態を、わかりやすく図にすると以下のようになります。

	一般	専任	専属専任
複数の仲介会社への依頼	○	×	×
自己発見取引の可否	○	○	×
レインズへの登録義務	×	○	○
販売状況の報告義務	×	2週間に1回以上	1週間に1回以上
契約の有効期間	制限なし	3ヶ月	3ヶ月

3つの媒介契約それぞれのメリット・デメリットは？

違いについてわかったところで、3つの媒介契約のそれぞれのメリットとデメリットについて紹介します。

仲介会社とどの媒介契約を結ぶかによって、マンション売却が成功するかどうか決まると言っても過言ではありません。

自分がどのように売却を進めたいかを明確にし、それに合った媒介契約を仲介会社と結んでください。

一般媒介契約のメリット

早期売却を望める

一般媒介契約は複数の仲介会社へ同時に物件の売却依頼ができるので、より多くの買い手候補に物件情報が行き渡ります。

多くの買い手候補に物件情報が行き渡れば、それだけ買い手が見つかる可能性が高くなるといえるでしょう。

仲介会社を比較しやすい

複数の仲介会社と媒介契約を結べるので、仲介会社の営業活動や対応を比べることができます。

そのため仲介会社を比較してみて、より信頼できると感じた会社と売却取引を進めていけばいいのです。

一般媒介契約のデメリット

営業活動を積極的にしてもらえない

仲介会社は売り主が、他の仲介会社とも媒介契約を結んでいることをデメリットに感じます。

不動産業界は成功報酬となっているので、自社で売買取引をしてもらえなければ、かかった費用を回収することができず、タダ働きになってしまいます。

そのため営業活動が保守的になり、レインズへの登録や自社のウェブサイトに物件情報を掲載させるかで、済まされてしまう可能性があります。

売却活動の把握がしづらい

仲介会社は、売却活動の報告をする義務がないので、どのような活動をしてくれているのか、売り主は把握しづらくなります。

仲介会社の売却活動が不透明だと、本当にしっかり動いてくれているのか、きちんと買い手は見つかるのか、不安になりますよね。

また販売状況がわからないとなると、戦略を立てるのも難しくなります。

専任媒介契約のメリット

スケジュール管理がしやすい

物件売却を依頼できるのが、一社だけなので仲介会社や買い主への対応がしやすくなります。

一般媒介契約は窓口が複数あるぶんスケジュール管理が大変になるので、時間管理が苦手な人は専任媒介契約のほうが向いています。

売却の戦略が立てやすい

仲介会社は売り主に2週間に1回以上、営業活動を報告する義務があるので、販売状況を把握することができ、しっかりと戦略を立てて売却を進めることができます。

仲介会社としっかり相談しながら売却まで進めていき、納得のいく結果にしましょう。

専任媒介契約のデメリット

囲い込みのリスクがある

不動産業界には「両手取引」という、売り主と買い主の両方の代理を務める販売方法があります。

両手取引をすると仲介会社は、仲介手数料を双方から受け取ることができるので、当然ながら積極的に狙う仲介会社は多くいます。

しかし両手取引を狙うあまり、物件の情報を他社に公開しない悪質な会社が存在するのです。

そのような行為を「囲い込み」と呼び、囲い込みをされてしまうと、たとえ相場よりも高く買ってくれる買い主が現れたとしても、仲介会社は物件を紹介しないので、売り主の売買機会を狭めてしまいます。

必ずしも熱心に動いてもらえるわけではない

専任媒介契約を結んだとしても、必ずしも熱心に動いてもらえるわけではありません。

他社との競争がないぶん後回しにする仲介会社もあるので、専任媒介契約を結んだからといって、すべてを不動産業者に任せきりにしてはいけません。

専属専任媒介契約のメリット

販売状況の報告が最も多い

専属専任媒介契約は、仲介会社からの営業活動の報告が1週間に1回以上あるので、売り主は販売状況を把握しやすくなります。

そのため具体的な戦略を練ることができ、売り主の意向を仲介会社に理解してもらいながら、売却を進めることができます。

仲介会社とのやりとりが頻繁にあるので、親密な関係を築くことができ、マンション売却の良きパートナーとなるでしょう。

専属専任媒介契約のデメリット

囲い込みのリスク

専任媒介契約と同様に、両手取引を狙い、物件の情報を独占する悪質な仲介会社には気をつけましょう。

なかなか買い手が現れず、いつまでたっても売れない場合、もしかしたら囲い込みをされているかもしれません。

自己発見取引ができない

たまたま自分で買い手を見つけられた場合であっても、媒介契約を結んだ仲介会社を通して取引をしなければなりません。

せっかく自分で買い手を見つけてきたとしても、仲介会社に仲介手数料を支払わなければならないのです。

媒介契約は一般と専任どっちがおすすめ？

売主は一般媒介契約ではなく、専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

なぜなら、一般よりも専任のほうが成約件数が多く報告されているからです。

売り主にとって最も嬉しいのは、マンションが売却できることであり、どんなに自由度が高くても売却できなければ意味がありません。

信頼のできる仲介会社と専任媒介契約を結ぶことが、マンション売却を成功させるためのコツです。

指定流通機構の活用状況について (平成28年分)-公益財団法人不動産流通推進センター

どちらを選ぶにしても、トラブルに発展しないようにすることが大切

中には、「専任媒介の成約件数が多いとしても、一般媒介を結ぶ」という人もいるでしょう。

それぞれの違いを理解した上で、一般媒介のほうが自分に合っていると判断したのであれば、それはそれで良いと思います。

大切なのは、一般媒介と専任媒介のどちらを選んだとしても、トラブルに発展しないように気をつけることです。

不動産業者とトラブルになってしまえば、マンション売却の成功は難しくなります。

媒介契約をめぐるトラブル事例について紹介している下記の記事も合わせてご覧いただき、トラブル回避に役立ててください。

管理人からの一言「媒介契約を結ぶ不動産会社選びが大切」

3つの媒介契約の中で最もおすすめなのは専任媒介契約といいましたが、専任媒介契約を結んだからといって、すべてを仲介会社に任せてしまうのは良くありません。

まずは良きパートナーとなってくれる不動産仲介会社を見つけ、力を合わせてマンション売却を成功させてください。

とはいっても、最適な不動産会社を一から自分で探すのは難しいと思います。

不動産屋に行って相談してみたものの、対応に不満や不信感を抱いた人もいるのではないでしょうか。

そんな人は、ぜひ一括査定サイトを利用してみてください。

一括査定サイトは、複数の仲介会社を比較することができるので、専任媒介契約を結ぶ不動産仲介会社を探すのに非常に便利です。

どうか妥協せずに、信頼できる仲介会社を見つけてください。

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