マンションの売却を検討したときに、今売るべきなのか、現在の不動産市場の状況はどうなのか、気になる人も多いのではないでしょうか。
不動産は高額な財産ですので、できるだけ良い条件がそろっているときに売りたいと思うのは当然のことですよね。
結論から言いますと、マンションの売り時は今です。
なぜ今が売り時なのか、築年数や東京オリンピック、税制度の観点から解説していきますので参考にしてください。
マンションの売り時はいつ？ベストな売却時期を見極める4つのポイント
冒頭でも言いましたが、マンションの売り時は今です。
そう言い切れる理由には、東京オリンピック開催後は不動産価値が暴落する可能性が高いことと、できるだけ築年数が浅いうちに売却した方が価値が高いまま売れることが挙げられます。
またマンション売却時に受けられる税制優遇が揃っていることも、今売った方がいいと言える理由の一つです。
不動産業界の繁忙期に売却した方がいいという意見もありますが、管理人はあまり考えなくていいと思っています。
なぜなら繁忙期は買い手が多い一方でライバル物件も多くなってしまいますし、閑散期は買い手が減る半面ライバルも少ないメリットがあるからです。
ベストな売却時期を見極めるポイントをまとめると、以下のとおりになります。
- 築年数が浅いほうが高く売れる
- 東京オリンピックイヤー前の2019年は最後のチャンス
- 税金面で優遇がある時期
- 不動産業界の繁忙期は気にしなくていい
それぞれのポイントをさらに詳しく解説していきますので、参考にしてください。
分譲マンションは築年数が古くなって価値が下落する前に売却しよう
分譲マンションは築年数が古くなって価値が下落する前に、売却したほうが良いでしょう。
マンションの価値は買った瞬間から2割下がるといわれており、さらに築年数が経過するほど物件は老朽化して家の価値は下がっていきます。
そのため売却するタイミングはいつがいいのか考えて時間が経過してしまうより、すぐに行動してなるべく早く売却するのが高く売るコツです。
東日本不動産流通機構に築年数別の成約価格の推移が記載されていましたので、参考にしてください。
中古マンション成約状況（万円、㎡）
価格 面積 ㎡単価 築０～５年 5,105 66.32 76.97 築６～10年 4,486 68.46 65.53 築11～15年 4,083 69.60 58.65 築16～20年 3,411 68.66 49.67 築21～25年 2,183 62.46 34.95 築26～30年 1,686 57.16 29.49 築31年～ 1,759 56.40 31.19 引用元: 築年数別売却価格-東日本不動産流通機構
上記の表を見ると、築年数の経過がダイレクトに売却価格に関係していることが分かります。
特に、築5年と築20年を境に一気に価値が下落しています。
築5年と築20年を境に一気に価値が下落する
築5年と築20年をそれぞれ超えると、売却価格の下がり幅が大きくなります。
築年数ごとの値下がり幅を表にまとめましたので、参考にしてください。
築年数ごとの値下がり幅（万円）
| 価格 | ㎡単価 | |
|---|---|---|
| 築０～５年 | — | — |
| 築６～10年 | 619 | 11.44 |
| 築11～15年 | 403 | 6.88 |
| 築16～20年 | 672 | 8.98 |
| 築21～25年 | 1,228 | 14.72 |
| 築26～30年 | 497 | 5.49 |
| 築31年～ | 73 | 1.7 |
築5年と築20年それぞれ境となるタイミングを迎えそうな人は、早急に売却活動をおこなうことをおすすめします。
大規模修繕がおこなわれる前に売却した方がいい
大規模修繕がおこなわれる前に売却した方がいい理由は、2つあります。
多くのマンションは、大規模修繕を2回おこなうと修繕積立金がなくなってしまいます。
そのため大規模修繕後、一から貯めなおすことになって住民の負担が増えるケースが多発しているのが現状です。
買い手はマンションをいくつも比較しているため、修繕積立金が高いマンションは候補から外されてしまいます。
大規模修繕をおこなう時期に明確なルールはない
いつ大規模修繕がおこなわれるのか気になると思いますが、マンションごとに実施時期は異なるため明確な時期を提示することはできません。
管理会社や管理人に問い合わせてみると、ある程度の目安は教えてもらえる可能性がありますので試してみてください。
ちなみに国土交通省のホームページには、12年ごとの修繕が一般的であると記載されています。
分譲マンションでは、12年程度の修繕周期で大規模な修繕工事（長期修繕計画に基づく計画修繕工事やグレードアップのための改修工事）を行うことが一般的（長期修繕計画作成ガイドライン等による）
新築または大規模修繕から10年が経過していなければ、大規模な修繕計画は立てられていない可能性が高いと言えるでしょう。
東京オリンピック開催前の今はベストタイミング
2020年に開催される東京オリンピックも、マンションの価値に大きく影響しています。
現在は投資家たちによって都心にある不動産が買い占められ、価格上昇している時期です。
価格が上昇していることについては、財務局が発表した「平成30年地価公示価格(東京都分)の動向」からも分かります。
東京都全域でみた場合、住宅地、商業地、工業地とも対前年平均変動率（以下、「変動率」という）が５年連続でプラスとなった。
引用元: 財務局
しかし東京オリンピック直前あるいは開催後には買い占められた不動産が一気に売りに出されるため、価値の急落が起こることが予想されます。
とはいえ、いつ値崩れが起きるのか、正確な時期は誰にもわかりません。
いつ起きるかわからないからこそ、早めに売却してリスク回避する必要があるということです。
知っている人も多いと思いますが、東京オリンピックによる不動産価値の下落は「2020年問題」と呼ばれており、非常に問題視されています。
不動産業界のバブルが弾けて、価値の暴落が起こると懸念されている問題のこと。
東京オリンピックが引き金になると言われている。
2020年問題については下記の記事で詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
2020年問題で何が起こる？マンション価格が暴落する3つの根拠を解説
2020年問題でマンション価格が暴落する3つの根拠について解説しています。そもそも2020年問題とは何か、何故マンション大崩壊と言われるのかという点から、省エネ基準義務化や東京オリンピックなどの社会情勢についても紹介していますので参考にしてください。
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売却物件が投資用マンションの場合は、下記の記事も参考になりますので合わせてご覧ください。
投資用マンションを売却するベストタイミングは？税金はいくらかかる？
投資用マンションを売却するタイミングと税金・費用、売却方法について解説しています。売り時を見極め、売却損を出さないためには、不動産の現状をしっかりと把握することが必須になります。赤字物件でも高く売ることは可能ですので、諦めずに戦略を練って売却に挑みましょう。
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2019年は税金面において不動産を売る人に有利な条件が揃っている
2019年現在は、マンション売却に有利な税金制度が揃っています。
- 3,000万円の特別控除の特例
- 買い換え特例
- 軽減税率の特例
- 譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
詳細については、以下の記事で解説しています。
この記事では、マンションを売却したときに控除が受けられる特例や減税についてまとめました。マイホーム売却時に使える「居住用財産を譲渡した場合の3 000万円の特別控除の特例」や「居住用財産の買換え特例」など、これらを知っておくことで確定申告が正しくおこなえます。
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また超低金利によって住宅ローンが借りやすいため、マイホームの購入を検討している人が増えている点も不動産売却に有利な条件の一つです。
住宅ローンの金利が安いためマイホームの購入を検討する人が多い
2016年1月に日本銀行がマイナス金利政策の導入を発表してから、国内金利水準はより低下しており、この影響を受けて住宅ローン金利がふたたび過去最低水準を更新しています。
このタイミングで住宅ローンを組むとマイナス金利政策の恩恵が受けられるため、マイホームの購入を検討する人が多いということです。
低金利や恵まれた税制がそろっている今、マンションの売却をおこなえば高額売却が狙えます。
ただし2019年10月に消費税アップしたばかりの現在は、買い控えの傾向が見られます。
今は動かない方がいいのでしょうか。
消費税アップによる買い控えが起こっている
2019年10月1日から、消費税率が8%から10%に引き上げられました。
中古マンションは消費税の課税対象外ですが、家具家電などの購入費用には消費税がかかります。
そのため2019年11月現在は買い控えが起こっています。
以下のグラフは、不動産経済研究所が発表している首都圏マンションの市場動向です。
画像引用元: 不動産経済研究所
消費税増税に向けて契約率が上昇し、8月にピークを迎えた後、急落していることが分かります。
とはいえ、これまでの傾向から消費税増税後の買い控えはすぐに解消されるであろうというのが管理人の見解です。
また10月以降買い控えの傾向はあるものの、上述で紹介した財務局による地価公示価格の動向調査の結果では不動産価値は上昇し続いていることが分かっています。
つまり不動産価値が下がった訳ではなく一時的に買い手が消極的になっているだけですので、安心して売却活動を始めてください。
不動産業界の繁忙期を気にする必要はない
不動産業界にも、繁忙期と閑散期があります。
繁忙期となるのは、人事異動や転勤などが多く最も売買取引が活発におこなわれる春先（1〜3月）と秋（9〜11月）です。
一般的には買主の母数が多くなるため、売却チャンスと言われています。
しかし実際には売却する人が増えるのも同じ時期のため、売れやすさには関係しません。
繁忙期の買主と売主の推移イメージ
閑散期の買主と売主の推移イメージ
よっぽど物件の条件が良い場合は、多くの人の目に触れる繁忙期に売り出すことで高額売却が狙える可能性はあります。
どちらにせよ他の物件と差をつけるためには、内覧会に力を入れることが大切になります。
買い手に物件を気に入ってもらうための内覧会のコツについては、以下の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
マンション売却の内覧を成功させるコツと事前準備！やりがちな失敗パターン
この記事では、マンション売却の内覧のコツと注意点について紹介しています。居住中のマンションを売るときに失敗しないための掃除とお茶を出すタイミングのポイントについて押さえておきましょう。
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管理人からの一言「マンションの売り時は今！タイミングを逃さないようにしよう」
現在、東京オリンピックの開催や低金利などの影響を受けて、不動産の価値は上昇しています。
とはいえ、この状況がいつまで続くのかは専門家でもわからないことです。
地震や台風などの自然災害や、日本全体の景気によっても状況は変わってしまうからです。
最近の日経株価は2万3,000円以上をキープしていますが、一時期は1,000円以上の下落が起きて1万9,000円を下回って話題になったこともありました。
今後リーマンショックのような株価暴落がいつ起きてもおかしくはなく、そうなった場合、給料が減ってローンが払えなくなった人たちが一斉にマンションを売り出します。
不動産価値は、下落し始めたらあっという間です。
売却を検討しているのであれば、早めに行動に移してください。
マンションを売却する方法と流れについては、下記の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
マンション売却の流れ｜売る時の注意点や税金まで徹底解説！【3分で分かる動画つき】
マンション売却の流れや注意点、税金について初心者にもわかりやすく解説しています。大切な資産を売るのですから、基礎知識はもちろん、損をしない売却方法についても知っておくべきです。失敗したくない！できるだけ高く売りたい！という人はぜひ参考にしてください。
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