平成29年12月に国土交通省によって「安心R住宅」制度が創設されました。
創設から1年以上経過した現在も、まだあまり浸透していないのが現状です。
とはいえ、知らないよりかは知っていた方が、マンションの売却活動で有利になるのは間違いありません。
- 安心R住宅ってどんな制度？
- 登録されるとどんなメリットがあるの？
- マンションの売却活動にどんな影響がある？
これらの疑問に答えていきますので、ぜひ参考にしてください。
安心R住宅として認められれば、他の物件と差をつけることができますよ。
安心R住宅制度とは？
安心R住宅制度は、中古住宅の売買取引を活性化させるために作られた制度です。
日本人は誰も使っていない新品を好む傾向にあり、マイホーム選びにおいても新築を選びます。
中古住宅が余っているにもかかわらず、新築が建てられ、空き家問題を加速させているのです。
国土交通省のホームページに、安心R住宅制度が制定された目的について以下のように記載されています。
既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図るため、国土交通省の告示による「安心Ｒ住宅」制度（特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度）を創設しました。
引用元: 安心Ｒ住宅 – 国土交通省
買主が抱いている既存住宅に対するイメージをよくして、中古マンションを選ぶ人を増やそうというのがこの制度の目的ということです。
安心R住宅制度の取り組み
中古住宅は、質の良否にかかわらず、古いというだけでネガティブな印象を持たれてしまいます。
そこで安心R住宅制度では、質の高い物件が正当な評価をされるよう取り組みをおこなっています。
具体的には、以下の要件を満たす物件を安心R住宅として認定し、買主が安心して購入できるよう販売促進の手助けをしています。。
[1]耐震性等の基礎的な品質を備えている
[2]リフォームを実施済み又はリフォーム提案が付いている
[3]点検記録等の保管状況について情報提供が行われる
これらの条件を満たしている物件は、国から安心R住宅として認められます。
基準を満たした物件はロゴマークを利用できる
安心R住宅として国から認められると、以下のロゴを使用することができます。
引用元: 国土交通省
買主はこのロゴがあるかないかで、安心R住宅かそうでないか一目で判断できます。
マンションが安心R住宅に登録されると売れやすくなるメリットがある
安心R住宅に登録されたマンションは、古くても売りやすくなるメリットがあります。
築年数の古いマンションは、誰しも「何か欠陥があるのではないか」と購入を躊躇します。
しかしsuumoなどの物件検索サイトなどに物件情報を記載する際、以下のように安心R住宅の文言が記載できれば、買主から「国がチェックした物件なら大丈夫だろう」と安心してもらうことができます。
例えば築30年のマンションで、安心R住宅に登録されている物件と、されていない物件。
買主が安心して購入できるのは、安心R住宅に登録されている物件であるのは言うまでもありませんよね。
では安心R住宅として認められ、ロゴマークの使用を許可してもらうために必要な要件について、詳しく解説していきます。
安心R住宅の申請に必要な条件「新しいイメージの既存住宅の要件」
売却マンションが安心R住宅として国から認められるためには、「新しいイメージの既存住宅の要件」を満たす必要があります。
新しいイメージの既存住宅の要件は、買主の不安、汚い、分からないというイメージを払拭することですが、具体的にどうすれば良いのかについて解説していきます。
中古マンションに対する買主の「不安」を払拭する
売却するマンションが安心R住宅に該当するためには、中古マンションに対する買主の「不安」を払拭することが求められます。
中古マンションに対する買主の不安を払拭し、安心R住宅に該当するためには以下の3つの要件を満たす必要があります。
- 耐震性を有していること
- インスペクションによって構造上の不具合や雨漏りがないと診断されること
- マンションに雨漏りなどがあった場合は、改修が完了していること
耐震性を有しているマンションと認めてもらうために必要な条件は、昭和56年6月1日以降に建てられたもの、あるいは昭和56年5月31日以前に建てられたもので、耐震診断や耐震改修によって耐震性が確認されているものであることです。
- 耐震性を有しているマンションと認定される条件
-
- 昭和56年6月1日以降に建てられたもの
- 昭和56年5月31日以前に建てられたもので、耐震診断や耐震改修によって耐震性が確認されているもの
買主の心中にある、中古だと隠れた瑕疵があるのでは、という不安を取り除いてあげることが重要になります。
リフォームをして「汚い」というイメージを払拭する
中古マンションに対する「汚い」というイメージがリフォームによって払拭されているか、また外装や内装、水回りの現況の写真を情報提供しているかが、安心R住宅に必要な条件になります。
- リフォームを実施し、綺麗になっていること
- 外装や内装、水回りの現況の写真等を情報提供すること
日本人は新品を好む傾向にあり、汚い物件をわざわざ買いたいと思う人はいません。
「中古マンション=汚い」というイメージを取り除くことができれば、積極的に中古マンションを購入してくれる買主も増えていくでしょう。
マンションの情報を開示することで買主の「わからない」をなくす
中古マンションが敬遠される理由の一つとして、情報が少なくて「わからない」部分があることが挙げられます。
買主にとってわからない部分があることはリスクでしかないため、国土交通省は情報の有無の開示を安心R住宅の基準と定めました。
マンション売却時に買主の「わからない」をなくすために、「有」「無」「不明」の開示が必要な項目は、以下のとおりです。
- 新築時の情報
- 過去の維持管理の履歴に関する情報
- 保険・保証に関する情報
- 省エネに関する情報
- 共同住宅の共有部分の管理に関する情報
売主はこれらの項目について買主から詳細情報を求められれば、答えなければなりません。
『新しいイメージの既存住宅』の情報提供制度について-国土交通省
制度の浸透には時間がかかる？安心R住宅制度の問題点とは
国土交通省は平成29年の夏から制度を実施していますが、実際に安心R住宅が世間に浸透するには時間がかかると思います。
なぜなら安心R住宅制度が不動産業界で広まっていくためには、まだまだ改善しなければならない点があるからです。
中古マンションの価格が割高になる
売却マンションが安心R住宅として商標を得るためには、建物状況調査(インスペクション)を実施することが要件となっているのですが、建物状況調査には費用がかかります。
建物状況調査によってメリットがあるのは買主側であるにもかかわらず、売主が費用の負担をしなければならないのであれば、調査をおこなわずにそのまま売却する人は減らないでしょう。
また売主がインスペクション代を売買代金に上乗せされてしまえば、安心R住宅は他のマンションよりも割高になってしまいます。
補助金などがない
安心R住宅に登録してもらうためにリフォームやインスペクションをおこなっても、国から補助金などは受け取れません。
そのため上述したように、「自費なら…」と諦めてしまう人も少なくないのです。
本当に既存住宅のイメージを改善して、空き家問題を解決したいのであれば、補助金などで売主をサポートするのは必須のはず。
予算などの問題から取り組めていないのはわかりますが、今後しっかりとサポートをしていくべきだと思います。
安心R住宅制度では直接的な空き家問題の解決にならない
空き家になってしまうような売れないマンションは、安心R住宅制度の要件を満たすことは難しく、直接的な空き家問題の解決には至らないでしょう。
売れ残るマンションは今までどおり売れ残ってしまうため、安心R住宅制度の効果は見込めないのです。
「無」「不明」の情報に意味はあるのか
買主の「わからない」というイメージを払拭するために、情報の開示が安心R住宅の要件となっています。
しかし情報の開示方法は「有」「無」「不明」の中で選択することになっており、「無」「不明」であっても選択さえしてあれば安心R住宅の商標を得ることができます。
しかしそれでは、中古マンションに対する買主の「わからない」をなくしたとはいえません。
結局、中古マンションは不透明だという印象を消すことができず、情報開示している意味があるのかどうかという問題になりかねないでしょう。
安心R住宅であるからといって劣化がないとは限らない
安心R住宅として国から認めてもらうためには、ホームインスペクションを受けることが要件となっていますが、ホームインスペクションは物件に瑕疵がないことを保証するものではありません。
マンション売却をする前にインスペクションを実施し、何も問題がなかったとしても、すべてのリスクがなくなったわけではない、ということです。
「安心R住宅を選んだのに意味がなかった」と、国土交通省の信頼が薄れてしまう可能性さえあります。
安心R住宅の要件がこのままでいいのか、まだまだ検討する余地があるといえるでしょう。
住宅に対する根本的な考え方を変えるのは難しい
日本と違い、海外では中古住宅の売買取引が活発におこなわれています。
アメリカなどでは中古であっても不動産売却で不利になることはないどころか、中古住宅は歴史のある建物として価値が高いという考え方さえあるのです。
アメリカ人やオーストラリア人は、売却するときに価値が下がらないようにと普段から家の手入れをすることが根付いており、日本人とは住宅に対しての考え方が全く違います。
日本での不動産購入は「人生で一度あるかないかの買い物」ですが、海外では「一生に何度かする大きめの買い物」なのです。
管理人からの一言「安心R住宅の要件を満たせばマンション売却が有利になる」
なぜなら安心R住宅は国に認められたマンションである証になるため、買主に他の物件よりも安心・安全であるという印象を与えることができるからです。
むしろ制度の問題点が浮き彫りになる前、または世間に浸透する前が、安心R住宅である強みを生かす絶好のタイミングかもしれません。
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