- 税金がいくらかかるのか、わからないから不安
- 事前に税額を知っておきたい
マンションを売却するうえで、このように思っている人も多いはずです。
税金というと難しそうに感じる人もいると思いますが、実際には誰でも簡単に計算できます。
はじめてマンションを売る人でも理解できるように、どんな税金がいくらかかるのか、わかりやすく解説していきます。
この記事では、「減価償却のやり方」から「税金を節約できる特別控除」についても紹介していきます。
マンション売却時にかかる4つの税金
マンションを売る時にかかる税金は、以下の4種類になります。
| 課税されるケース | |
|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書を2部、作成するとき |
| 譲渡所得税 | 売却益が生じた場合 |
| 住民税 | 売却益が生じた場合 |
| 登録免許税 | 物件に抵当権が設定されている場合 |
これらはマンションを売却したからといって、必ず課税される訳ではありません。
状況に応じて、かかるかどうか異なります。
どんなケースだと課税されるのか、納付時期や納付方法と合わせて詳しく解説していきます。
売買契約時に必要となる「印紙税」
印紙税は買主と売買契約を交わすときに必要になる税金で、不動産売買契約書に収入印紙を貼付し、割印することで納税します。
印紙税の金額は契約金額によって異なりますので、以下を参考にしてください。
記載された契約金額 税額 500万円を超え 1,000万円以下のもの 5千円 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円 5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円
5千円、1万円、3万円のいずれかと覚えておくと良いでしょう。
収入印紙が不要なケース
印紙税は不動産売買契約書を1通、作成するごとに課税されます。
そのため売買契約書を１通しか作成しない場合は、売主が収入印紙代を負担する必要がないケースもあります。
買主が原本を、売主がそのコピーを手元に置いておくと定めたとき
売主は売買契約書のコピーでもあまり支障はないので、収入印紙代を浮かせたければこの方法を選択することもできます。
ただし売買契約書を1通しか作成しない場合、収入印紙代をめぐって買主とトラブルになる可能性がありますので、負担割合は慎重に決めなければなりません。
印紙税の負担についてしっかりと確認しておきたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
マンション売却で収入印紙代はいくらかかる？負担者と割印のルール
マンション売却でかかる印紙代は誰が負担する？不動産売買契約書を2通作るケースもあるって本当？売主(個人)が発行する領収書に収入印紙を貼付する必要があるのかどうかも解説しています。ルールを確認しておかないと、罰金をとられる可能性もありますので要注意です。
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印紙税まとめ
| 納付時期 | 売買契約時 |
|---|---|
| 納付方法 | 売買契約書に収入印紙を貼付・割印 |
| 税額 | 5千円、1万円、3万円のいずれか |
マンションを売って利益が出たときにかかる「譲渡所得税」
譲渡所得税は、マンションを売却したことによって利益が生じた場合にかかる税金です。
以下の計算式で求めることができます。
譲渡収入には買主から受け取る売却代金、取得費には物件の購入代金、譲渡費用には売却するためにかかった費用を当てはめます。
| 譲渡収入 | 売却代金、固定資産税の精算金など |
|---|---|
| 取得費 | 購入代金、購入時に支払った仲介手数料など |
| 譲渡費用 | 売却時に支払った仲介手数料、印紙代、土地の測量代など |
ここで注意すべきなのが、取得費は購入代金を減価償却してから当てはめなければならないという点です。
（減価償却の計算方法は少し複雑なので、後述で詳しく解説します。）
税率については、マンションの所有期間が5年以内かどうかによって異なります。
所有期間が5年以内・5年超・10年超でそれぞれ税率が異なる
課税譲渡所得金額に乗じる税率は、マンションを売った年の1月1日現在での所有期間によって異なります。
売却するマンションの所有期間が5年以内であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得となります。
| 5年以内（短期譲渡所得） | 30% |
|---|---|
| 5年超（長期譲渡所得） | 15% |
所有期間が長いほうが税制上での優遇を受けることができ、短期譲渡所得税と長期譲渡所得税では税率に2倍の差があります。
また所有期間が10年超の場合、軽減税率の適用により、さらに優遇を受けられます。
課税長期譲渡所得金額(＝A) 税額 6,000万円以下 A×10％ 6,000万円超 (A－6,000万円)×15％＋600万円
税率が変わるタイミングであれば、不動産会社と相談のうえ、売却時期を決めると良いでしょう。
法人であれば一律35%
法人としてマンションを売却する場合、譲渡税ではなく法人税が課税されます。
所有期間に関係なく、税率は一律35%となります。
また法人が投資用マンションなどを売却するときには、消費税が課税されますので、その点にも注意が必要です。
マンション売却で消費税がかかる場合・かからない場合を徹底解説！
マンション売却で消費税がかかるのはどんなケースでしょうか。個人・法人それぞれのケースで解説しています。課税事業者の該当条件、土地と建物を按分して消費税を割り出す計算方法についても紹介していますので、参考にしてください。
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所得税がかかるケースはほとんどない
譲渡所得税は、マンションを売却して利益がでた場合にのみかかる税金です。
そのため売却益がでなかった場合は、課税されません。
「譲渡所得=譲渡収入−(取得費+譲渡費用)」で計算し、マイナスになった場合は非課税ということです。
仮に黒字になったとしても、後述で紹介する3,000万円の特別控除によって、なかったことにできます。
譲渡所得税まとめ
| 納税するケース | 売却益が3,000万円を超えるとき |
|---|---|
| 納付時期 | 翌年の所得税の支払い時期と同じ（上乗せして請求される） |
| 納付方法 | 確定申告をおこなう |
| 税額 | 譲渡収入−(取得費+譲渡費用)×30%または15%または10% |
売却益があると翌年の「住民税」が増える
住民税は譲渡所得税の計算を基礎として課税されるため、マンションを売却して利益があった場合はそのぶん住民税も増えます。
譲渡所得があった場合に課税される住民税は、短期譲渡所得の場合で9％、長期譲渡所得の場合で5%となっています。
| 短期譲渡取得（5年以内） | 9% |
|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超） | 5% |
| 10年超（軽減税率が適用） | 課税金額6,000万円までの部分は4%に減税 |
上記の税率を譲渡所得金額に乗じることで住民税がいくらか算出することができますので、計算してみてください。
譲渡所得税と住民税はマンションを売却した翌年に納税しなければなりませんので、あらかじめ納税見込み額は確保しておきましょう。
住民税まとめ
| 納付時期 | 翌年の住民税の支払い時期と同じ（上乗せして請求される） |
|---|---|
| 納付方法 | 所得税の申告をおこなうことで手続きは完了 |
| 税額 | 譲渡収入−(取得費+譲渡費用)×9%または5% |
ローンが残っている人は抵当権抹消登記に「登録免許税」がかかる
マンション売却時には、金融機関に付けられている担保権を外す手続き「抵当権抹消登記」をする必要があり、その際に登録免許税という税金がかかります。
登録免許税は「不動産の数×1,000円」で計算することができます。
ただし、マンションは土地と建物をそれぞれ分けてカウントしますので、数え方に注意してください。
また土地部分について数個に分けて登録しなければならないケースもあり、不動産の数をいくつに分けて登録するのかを「抵当権設定契約書」で確認する必要があります。
抵当権設定契約書で不動産の数を確認する
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産の数によって金額が異なりますので、不動産の数の数え方について確認しておきましょう。
たとえば抵当権設定登記の表示が以下のような場合は建物部分で1軒、土地部分で2軒とカウントするので、登録免許税は「3軒×1,000円=3,000円」となります。
一棟の建物の表示
| 所在 | 札幌市◯◯区◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯ |
|---|---|
| 建物の名称 | ◯◯マンション |
建物
| 専有部分の建物の表示 | |
|---|---|
| 家屋番号 | ◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯の101 |
| 建物の名称 | 101号 |
| 構造 | 住居 |
| 床面積 | 鉄筋コンクリート造１階建 5階部分 75㎡22 |
土地
| 敷地権の表示 | |
|---|---|
| 土地の符号 | 1 |
| 所在地及び地番 | 札幌市◯◯区◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯ |
| 地目 | 宅地 |
| 地積 | 2100㎡40 |
| 敷地麺の種類 | 所有権 |
| 敷地麺の割合 | 37万9218分の1234 |
土地
| 敷地権の表示 | |
|---|---|
| 土地の符号 | 2 |
| 所在地及び地番 | 札幌市◯◯区◯◯ヶ丘一条一丁目◯◯番地◯◯ |
| 地目 | 宅地 |
| 地積 | 300㎡22 |
| 敷地麺の種類 | 所有権 |
| 敷地麺の割合 | 37万9218分の1234 |
売却するマンションは1軒だとしても、複数に分けて登記するケースがほとんどであるということを頭に入れておきましょう。
抵当権抹消登記には司法書士に支払う登記代行料もかかる
抵当権抹消登記は専門的な知識がないと難しい手続きになりますので、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士に抵当権抹消登記を依頼するときにかかる代行手数料は1万円前後となっておりますので、登録免許税とは別途、用意しておく必要があります。
登録免許税や司法書士への手数料など、登記にかかる費用について詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
マンション売却でかかる登記費用はいくら？司法書士へ支払う手数料
この記事では、マンション売却でかかる諸費用の一つである登記費用はいくらかについて紹介しています。不動産売却で抵当権抹消登記費用の負担を減らすためには、司法書士へ支払う手数料を節約するコツを知る必要があります。
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登録免許税を納税する流れ
登録免許税は、以下の流れで納税します。
- 領収書通知書を記入
- 現金で支払う
- 領収証書が交付される
- 登録免許税納税付用台紙に領収証書を貼付
支払い方法としては、収入印紙やオンライン申請で電子納付するやり方もありますが、現金で支払うのが一般的です。
登録免許税まとめ
| 納付時期 | 抵当権を外すとき |
|---|---|
| 納付方法 | 銀行へ現金で支払う |
| 税額 | （不動産の数×1,000円）+登記代行料 |
意外とかんたん！マンションを減価償却する方法
上述で、譲渡所得税の計算をするうえで、取得費は減価償却してから計算式に当てはめなければならないと解説しました。
減価償却とは、経年によって減少する価値を差し引いて、本来の価値に計算し直すことです。
マンションの建物部分は、使用したり、期間が経過したりすることによって価値が減少する資産のため、減価償却が必要になります。
一方でマンションの土地部分については、劣化しない資産のため、減価償却はしません。
| マンションの建物部分 | 減価償却が必要 |
|---|---|
| マンションの土地部分 | 減価償却はしない |
建物部分と土地部分の按分は、固定資産税評価額の比率で計算するか、購入時の売買契約書を見て確認してください。
取得費の計算式
譲渡所得税の計算で取得費に当てはめる金額は、以下のとおりです。
減価償却相当額 = マンションの購入代金(建物部分のみ) × 0.9 × 償却率 × 経過年数
建物の取得費 = 購入代金 – 減価償却相当額
新たに「償却率」というものが出てきました。
これは、物件の構造別に決められている耐用年数によって異なります。
マンションの構造が軽量鉄骨の場合は「0.025」、鉄筋コンクリートの場合は「0.015」が償却率になります。
マンションの構造別「償却率」
| 建物の構造 | 償却率 |
|---|---|
| 軽量鉄骨 | 0.025 |
| 鉄筋コンクリート造 | 0.015 |
マンションの構造がどちらなのか分からない人は、管理組合や管理業者等に連絡して建築図面を見せてもらい、確認してください。
住んでいる家の売却なら税金対策が可能
住んでいる家の売却には、税制優遇が用意されています。
できるだけ税金を減らすために、チェックしておきましょう。
税金対策については「不動産売却で節税する方法」でも詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。
3,000万円の特別控除で節税効果は◯◯万円！？
マンションを売却する際には必ず知っておきたい特例が、3,000万円の特別控除です。
所有期間に関係なく、譲渡所得を最大3,000万円まで控除してもらえる制度
多くの人はこの特例によって譲渡所得をなかったことにできるため、マンション売却で譲渡税が課せられる人はほとんどいません。
適用例
売却代金が3,500万円、取得費が2,000万円(減価償却済み)、譲渡費用が500万円の場合。
本来であれば、「3,500万円-(取得費2,000万円+500万円)=1,000万円」に対して譲渡税が課税されます。
しかし3,000万円の特別控除の適用を受ければ1,000万円の利益をなかったことにでき、譲渡税はかかりません。
3,000万円の特別控除の適用を受けることで、数百万円の税金を節約できるということです。
この記事では、マンションを売却したときに控除が受けられる特例や減税についてまとめました。マイホーム売却時に使える「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「居住用財産の買換え特例」など、これらを知っておくことで確定申告が正しくおこなえます。
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損をしたときに使える特例もある
マンションを売却したからといって必ずしも利益がでるとは限らず、売却損が出てしまうケースもあります。
その際、以下の特例を利用すると所得税の還付を受けることができるので、覚えておきましょう。
これらはマンション売却で赤字になった分を、給与などの他の所得から控除してもらえる制度です。
詳しく知りたい人は、下記の記事でわかりやすく解説していますので、合わせてご覧ください。
マンションの売却損はどこまで相殺できる？還付を受けて所得税を0円に
マンションの売却損はどこまで相殺できる？還付を受けて所得税を0円にする方法を紹介しています。確定申告時に特例の適用申請をしておかないと、何百万円と損をする可能性がありますので注意しましょう。
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【シミュレーション】マンション売却にかかる税金の計算方法
マンション売却でいくら税金がかかるか、シミュレーションしてみましょう。
今回は、以下の事例を用いてシミュレーションしていきます。
計算方法をわかりやすく提示するために、あえて譲渡所得税が課税される事例を選びましたので参考にしてください。
- 基本条件
-
- 所有期間…6年
- 売却代金…5,000万円
- 取得費…1,500万円(減価償却済み)
- 譲渡費用…300万円
印紙税
売却代金が5,000万円の場合の印紙税は、1万円です。
売買契約締結時に必要になりますので、準備しておきましょう。
譲渡所得税
今回の場合、譲渡所得税は30万円で、計算式は以下のとおりです。
譲渡所得200万円×長期譲渡所得税率15%=30万円
住民税
住民税は、譲渡所得200万円に対して5%(長期譲渡所得の場合)かかるため、10万円です。
登録免許税
登録免許税は建物部分と土地部分それぞれに課税されるため、最低でも2,000円かかります。
今回の事例における税金は41万2千円
今回の事例における税金は、「1万円+30万円+10万円+2千円=41万2千円」です。
印紙税と登録免許税については売却中に課税され、譲渡所得税と住民税については売却後に課税されます。
売却代金のすべてが手元に残るわけではなく、税金の分をとっておく必要があることを念頭に置いておきましょう。
マンション売却後に確定申告が必要なケース
マンション売却後、以下のケースに当てはまる場合は確定申告をおこなう必要があります。
- マンションを売却して利益を得た
- 3,000万円の特別控除や軽減税率などで利益を相殺したい
- 売却損があったため損益通算・繰越控除で所得税の還付を受けたい
マンションを売却して利益を得た場合、売主には生じた所得を国に申告する義務があります。
申告義務があるにもかかわらず確定申告を怠ると、譲渡所得税と合わせて延滞税や重加算税が課税されてしまいますので注意してください。
また3,000万円の特別控除の特例を含め、特例の適用を受けるためには確定申告時に申請が必要になります。
自動的に適用されることはありませんし、利用できる特例があったとしても税務署の人はわざわざ教えてくれません。
適用を受けるかどうかで数百万円もの差が生じるケースも珍しくありませんので、しっかりと確認してください。
確定申告については、以下の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
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- 仲介手数料
- 司法書士への報酬
- 売却を有利にするための費用(リフォーム代など)
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詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
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マンション売却にかかる税金を事前に把握しておくことで、売却活動を始めてから慌てる心配がなく、スムーズに売買取引を進められます。
イエウールで一括査定したら310万も高くなった
管理人がイエウールで自宅マンションを一括査定したところ、街の不動産会社より310万円も高い査定価格をだしてもらえました。
イエウールはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくることはありません。
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