「自宅を売っても住宅ローンが残ってしまう」という場合、任意売却によって不動産を手放すしかありません。
任意売却は、住宅ローンが払えない人を救済するために作られた制度です。
しかし任意売却はメリットだけではなく、連帯保証人へ迷惑をかけてしまうという難点もあります。
この記事では、「任意売却による連帯保証人への影響」から「できるだけ迷惑をかけずに売却する方法」について紹介していきます。
任意売却をするケースは？
そもそもどのような場合に、任意売却をするのでしょうか。
任意売却をおこなうケースは、以下のとおりです。
- 売却代金と預貯金を合わせても住宅ローンを返済できない場合
- 住宅ローンを滞納して競売にかけられた場合
住宅ローンが払えなくなってしまったとしても、売却代金で返済できるのであれば、任意売却ではなく、通常の方法で売却できます。
ただし既に競売にかけれられることが決まってしまった場合、通常の方法では売却できず、自分の意思で家を売る方法は任意売却しか残されていません。
自分を信頼して連帯保証人になってくれた人に対して、「任意売却をして迷惑をかけたくない」と思われる人も多いと思いますが、住宅ローンを払えない状況になってしまった時点で少なからず迷惑はかかります。
具体的にどのような影響があるのか、解説していきます。
任意売却による連帯保証人への影響は？
任意売却をすると、連帯保証人に迷惑がかかります。
しかし、そもそも住宅ローンの返済が滞ってしまった時点で、以下のような影響があります。
（任意売却は、住宅ローンを滞納した人が利用できる制度です。）
- 債権者から住宅ローンの請求がいってしまう
- 連帯保証人の資産まで奪われてしまう可能性がある
連帯保証人には、債務者と同等の責任があるため、債務者が住宅ローンを払えなくなった場合は、代わりに返済する義務があります。
「連帯保証人にだけはなるな」という言葉をよく耳にするのは、連帯保証人になることは、自分が借金を背負うのと同じことだからです。
とはいえ、婚姻関係にある場合、マイホームを買うときに妻が夫の連帯保証人になるのは一般的です。
離婚時の任意売却については、下記の記事で詳しく解説していますので合わせてご覧ください。
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催告の抗弁権がない
連帯保証人には、催告の抗弁権がありません。
どういうことかというと、債務者を飛び越えて連帯保証人に住宅ローンの請求があった場合に、「先に債務者からお金を回収して！」と主張することはできないということです。
「債務者よりも先に、連帯保証人に対して返済の請求がいくことなんてあるの？」と思われるかもしれませんが、連帯保証人には債務者と同様の責任があります。
債権者が、連帯保証人に請求したほうが早くお金を回収できると判断すれば、債務者よりも先に連帯保証人に対して請求される場合も珍しくありません。
債務者…お金を借りる人
ブラックリストに載ってしまう可能性がある
債務者が住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人もブラックリストに載ってしまう可能性があります。
ブラックリストに載ってしまうと、ローンが組めなくなったり、クレジットカードが利用できなくなったりなど、様々な弊害があります。
連帯保証人の生活に制限が生じてしまう、ということです。
このように住宅ローンを滞納した時点で、連帯保証人には多大なる迷惑をかけるわけですが、できるだけ最小の迷惑で抑えるために任意売却をするという選択ができます。
住宅ローンを滞納したら任意売却がベスト
住宅ローンを滞納してしまった場合、任意売却をするのがベストな選択になります。
そのまま放置してしまえば、連帯保証人にすべての責任を負わせることになってしまうからです。
任意売却には、以下のようなメリットがあります。
- 任意売却のメリット
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- 市場価格で売却できる可能性がある（できるだけ残債を減らせる）
- 本来は一括返済しなければならない残債を分割にしてもらえる
- 減額してもらうことができる
- 引越し費用などを残すことができる
- 連帯保証人への請求を止めることができる
住宅ローンを滞納している状態で、連帯保証人にできるだけ迷惑をかけないためには、任意売却をして住宅ローンを清算していくしかありません。
競売は絶対に避けるべき
債務者が住宅ローンを返済できなくなると連帯保証人に請求がいき、連帯保証人も支払うことができなかった場合、家は競売にかけられます。
競売にかけられてしまうと、家は安く買い叩かれ、多くの借金を残すことになります。
任意売却とは違い、引越し費用を残すことも、残債を減額してもらうこともできません。
不動産が競売にかけられるのは、最悪のシナリオです。
競売にかけられるとどうなるのか詳しく知りたい人は、下記の記事も合わせてご覧ください。
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連帯保証人の同意がないと任意売却できない
住宅ローンを滞納している不動産を任意売却するためには、連帯保証人の同意を得る必要があります。
なぜなら任意売却をしてもなお、住宅ローン残債がある場合、連帯保証人にも引き続き支払い義務が残るからです。
ただし勝手に状況が好転することはなく、そのまま何もしなかった場合、競売になってしまうことを説明してください。
どちらにせよ連帯保証人にとっては迷惑な話ではありますが、住宅ローンを払えないのであれば、競売にかけられる前に任意売却したほうが傷は浅くすみます。
しっかりと話し合い、任意売却の同意を得ましょう。
連帯保証人から同意を得るためには、まずは債務者自身が任意売却について詳しく知っておく必要があります。
任意売却について詳しく解説している下記の記事も、合わせてご覧ください。
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債権者との交渉によって任意売却できるかどうか決まる
住宅ローンが残る不動産を売却するためには、債権者との交渉が非常に重要になります。
不動産には、債権者によって抵当権が設定されており、通常は住宅ローンを完済しなければ売却することはできません。
通常の不動産売却では、以下のような流れで抵当権を抹消してもらい、手続きを進めます。
抵当権を外してもらう流れ
任意売却であれば、住宅ローンが残ってしまったとしても不動産を売ることができます。
ただしイレギュラーのことをするのですから、債権者の許可は必須です。
なぜ住宅ローンが残るにもかかわらず、売却を許可してもらえるのか疑問に感じる人もいるかもしれませんが、債権者にとっても競売より任意売却のほうが債務を多く回収できるというメリットがあります。
債務者自らが交渉するケースはほとんどない
債権者に売却の合意をしてもらうためには、それなりに交渉をして条件をすり合わせる必要があります。
債権者と債務者の利益は相反するため、債務者自らが交渉をおこなっても、うまく話はまとまらないでしょう。
そのため、債務者が自ら債権者と交渉するケースはほとんどありません。
一般的には、不動産会社に自宅の売却を依頼し、債権者や連帯保証人との話し合いをまとめてもらいます。
できるだけ円満に手続きを進めるためには業者選びが大切
任意売却の手続きは、優秀なのはもちろん、任意売却に慣れている不動産会社に依頼することが大切です。
そもそも任意売却の手続きは特殊のため、対応していない不動産会社も少なくありません。
仮に対応してもらえたとしても、任意売却に慣れていない不動産会社の場合、交渉がうまくまとまらず、結局売ることができないという事態になりかねませんので注意してください。
とはいえ、どうやって任意売却を得意とする不動産会社を見つければいいのか、わからない人も多いと思います。
任意売却に強い不動産会社の探し方
任意売却に強い不動産会社は、ホームズで探すことができます。
ホームズというと、「賃貸物件を紹介するサイト」というイメージが強いかもしれませんが、実は不動産の売却にも力を入れています。
また不動産売却の中でも、任意売却に特化したサービスをおこなっている数少ないサイトです。
住宅ローンが払えなくなったときに、何から始めたらいいか分からず戸惑う人も多いと思いますが、とにかく一度、任意売却の専門知識を持った不動産会社に相談してみましょう。
管理人からの一言「一人で悩むよりも相談したほうが良い」
住宅ローンが払えないというのは、今後の人生を左右する重大な問題です。
ブラックリストに載ってしまったり、最悪の場合、自己破産するしかなくなってしまうケースもあります。
連帯保証人がいる場合は、連帯保証人になってくれた人の人生まで変えてしまう恐れもあるのですから、一人で悩まずに専門知識のある人に相談するのが一番です。
ホームズで一括査定したら380万円も高くなった
管理人がホームズで自宅マンションを一括査定したところ、大手不動産会社より380万円も高い査定価格をだしてもらえました。
ホームズはクレームに厳しい会社なので、不動産業者からしつこい営業電話がかかってくる心配もありません。
物件情報を入力するだけの簡単手続きで、すぐに売却相場が分かる手軽さも好評です。
任意売却の経験が豊富にある不動産業者を紹介してもらえるため、安心して相談に乗ってもらうことができるでしょう。
